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Créer une SCI
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Créer une SCI : intérêts, démarches et coûts
Besoin de transmettre votre patrimoine immobilier ? Ou encore envie de partager un projet immobilier en famille ou à plusieurs ? Avez-vous envisagé de monter une Société Civile Immobilière ? FNAIM. Fr vous en dit plus sur cette option juridique souvent oubliée.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : janvier 2025
La gestion de patrimoine immobilier et notamment sa transmission sont des questions récurrentes dans un projet d’investissement immobilier. FNAIM.fr vous éclaire aujourd’hui sur la SCI et sa forme juridique particulièrement propice pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI est une forme juridique de société permettant à plusieurs personnes de s’associer afin de partager un ou plusieurs biens immobiliers. Ce partenariat permet à la fois une meilleure protection des associés et une transmission plus simple des parts en cas de décès d’un des associés. La société civile immobilière associe donc au moins deux personnes.
A l’instar de toutes sociétés, une SCI est régie par des statuts et un gérant doit être désigné afin qu’il prenne en charge la gestion courante du ou des bien(s) détenu(s) par la société.
En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en fonction de son apport. Les dettes et bénéfices sont alors répartis entre eux. En revanche, ils ne détiennent pas eux-mêmes directement les biens car le patrimoine immobilier est détenu par la société.
Quels intérêts à créer une SCI ?
L’un des principaux intérêts à la création d’une SCI est la protection du patrimoine des associés. En effet, la SCI, comme toute société, est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. C’est donc la SCI qui est propriétaire du bien immobilier. Ainsi en cas de difficultés financières, le créancier se retournera, dans un premier temps, contre la SCI elle-même et non ses associés.
Par ailleurs, les associés d’une SCI n’étant pas soumis à une clause de solidarité, le créancier devra (en cas de poursuite au-delà de la SCI) se retourner contre chaque associé de manière indépendante. Tout ceci garantit donc une certaine protection de tous les associés.
Un autre avantage majeur de la SCI est qu’elle permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier à contrario de l’indivision. En effet, dans le cadre d’une SCI, les héritiers associés reçoivent des parts qu’ils peuvent vendre librement alors que dans le cadre d’une indivision, chaque coindivisaire étant propriétaire de l’ensemble, ils doivent se mettre d’accord pour toute vente.
Enfin, concernant la fiscalité d'une SCI, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés plutôt que celui sur les revenus. A vous donc de construire le modèle fiscal qui vous sera le plus avantageux.
Comment créer une SCI ?
L’un des principaux inconvénients de la SCI n’en est pas vraiment un, puisqu’il s’agit des démarches administratives nécessaires à sa création. Si cela peut sembler complexes pour les non-initiés, la FNAIM peut vous y aider.
Voici les étapes nécessaires pour créer une SCI :
- Rédiger les statuts de la SCI par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer,
- Enregistrer les statuts au centre des impôts,
- Constituer et déposer le capital auprès d’une banque,
- Publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales,
- Procéder à l'immatriculation de la société,
- Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, la SCI doit avoir réalisé les démarches précédentes,
- Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis.
Tout l’intérêt de la constitution d’une SCI est de faire du « sur-mesure » et d’adapter ses statuts à chaque situation. Une fois la SCI créée, la nomination d'un gérant est nécessaire. Le gérant de la SCI veille également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l'imposition de chacun.
Quels coûts pour créer une SCI ?
Le coût de création de SCI peut varier en fonction des différentes situations de chaque associé.
Voici les coûts des principales formalités à réaliser :
- Documents administratifs (dont statuts) : entre 200€ HT en ligne jusqu’à 2500€ HT chez un notaire.
- Frais d’annonce : environ 222€ TCC
- Déclaration des bénéficiaires : 21.41€ TTC
- Frais d’immatriculation : 66.88€ TTC
Soit un total estimé entre 510 et 2 810 €.
À savoir
La SCI ne peut pas avoir un but commercial : on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit.
A ce titre, une SCI ne peut «louer meublé » car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.