Loi Energie-Climat : ce qui va changer pour l’immobilier

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : décembre 2020

Pour faire face à l’urgence écologique et climatique, le gouvernement a adopté, le 8 novembre 2019, la loi Energie-Climat qui s’inscrit dans la continuité de l’Accord de Paris.

Celle-ci définit les objectifs de la politique énergétique de la France et les modalités de mise en œuvre, notamment pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.

Le texte de loi porte sur quatre axes principaux :

• La réduction de la consommation des énergies fossiles de 40 % et le développement des énergies renouvelables.
• La lutte contre les logements énergivores, notamment via la rénovation énergétique dans le secteur de l’habitat.
• La création de nouveaux outils de pilotage et de gouvernance pour mieux suivre et évaluer l’efficacité des mesures mises en œuvre.
• La régulation du secteur de l’électricité et du gaz : mieux maîtriser le prix de l’énergie, réduire notre dépendance au nucléaire, lutter contre les fraudes aux CEE.

Le secteur immobilier est notamment concerné par l’objectif de lutte contre les logements énergivores. En effet, l’habitat représente un cinquième des émissions de gaz à effet de serre en France, et pour cause, on estime que 4,8 millions de logements sont considérés comme « passoires thermiques » dont près de 1,7 million en locatif privé.

Jusqu’à présent, les efforts étaient notamment portés par l’immobilier neuf dont les constructions doivent respecter de nombreuses normes environnementales.
En revanche, dans l’immobilier ancien, peu de contraintes portent sur les propriétaires qui doivent seulement transmettre, lors de la location ou de la vente de leur bien, des informations sur les performances énergétiques du logement.

La loi Énergie-Climat imposera désormais des mesures en vue de réduire les logements énergivores (classes F et G) en favorisant la rénovation énergétique.
L’objectif étant que l’ensemble des logements considérés comme « passoires thermiques » soient rénovés d’ici dix ans.
Plusieurs aides à la rénovation énergétique existent pour accompagner les ménages dans ces travaux, et notamment les ménages plus modestes.

Afin de parvenir à l’objectif fixé, la loi Énergie-Climat prévoit plusieurs mesures incitatives auprès des propriétaires, avec diverses échéances, pour qu’ils puissent anticiper les travaux à mener.

2021 : interdiction d’augmenter les loyers entre deux locations

À partir du 1^er janvier 2021, les propriétaires bailleurs de logements dont la consommation énergétique est égale ou supérieure à 331 kWh par m² et par an (= classés F ou G), ne pourront pas augmenter leur loyer lors de la remise en location de leur bien.
La loi Énergie-Climat leur imposera, au préalable, d’effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de passer en-dessous de ce seuil.

2022 : obligation de réaliser un audit énergétique

Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, il est actuellement obligatoire de joindre le diagnostic de performance énergétique du logement.
Dès 2022, il sera également obligatoire d’annexer au DPE, un audit énergétique pour les biens considérés comme énergivores (consommation égale ou supérieure à 331 kWh/m²/an), dès lors qu’ils sont mis à la vente ou à la location.

Cet audit devra comprendre :

• Des propositions de travaux
  L’audit présentera, a minima, une proposition permettant d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique et une autre proposition permettant de passer en-dessous du seuil de 331 kilowattheures.
• Une estimation de leurs coûts
  Les propositions de travaux devront être accompagnées d’une estimation du montant associé, et les dispositifs d'aides à la rénovation énergétique devront être mentionnés.
• Une estimation du gain d’économie d’énergie
  L’audit devra préciser l’impact théorique des travaux en termes de gain sur la facture d’énergie.

2022 : informer l’acquéreur ou le locataire sur les dépenses d’énergies

À compter du 1^er janvier 2022, il sera obligatoire de faire figurer sur les annonces immobilières de vente et de location, les dépenses théoriques d’énergie et ce, quelle que soit la classe énergétique du bien.
Ces dépenses seront également mentionnées dans le DPE et le contrat de location.

À noter : tout manquement à cette obligation d’affichage dans les annonces immobilières par un professionnel, est passible d’une amende pouvant atteindre 37 500 € et 2 ans de prison.

Par ailleurs, chaque propriétaire doit être en mesure de fournir des diagnostics immobiliers de leurs biens.

2023 : requalification de logements indécents

La loi Énergie-Climat prévoir également de revoir la notion de logement décent afin d’intégrer un critère supplémentaire : la performance énergétique du logement.
Ainsi, à partir de janvier 2023, les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique par m² et par an (seuil encore non défini), seront qualifiés de logements indécents.

Pour rappel, le bailleur a obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent. En cas de manquement à cette obligation, le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité du logement et donc, dans ce cas précis, la réalisation de travaux de rénovation.

2028 : l’obligation de travaux de rénovation

À partir de janvier 2028, la consommation énergétique des logements ne devra plus dépasser le seuil maximal fixé à 330 kWh par m² et par an.
Autrement dit, les propriétaires auront pour obligation de réaliser des travaux de rénovation pour atteindre, a minima, la classe E du DPE, sans quoi ils s’exposeront à des sanctions (celles-ci seront définies à partir de 2023).

À noter également, en cas de mise en vente ou location, les logements dont la consommation dépassera ce seuil seront considérés comme « énergivores » et devront mentionner dans les annonces immobilières mais aussi dans les actes de vente ou location, leur non-respect de ce seuil obligatoire.

Des exceptions à l’obligation de travaux sont toutefois prévues pour :

• Les logements ayant des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, qui ne peuvent réaliser des travaux permettant d’atteindre le seuil fixé.
• Les logements pour lesquels le coût des travaux à réaliser pour atteindre le seuil est disproportionné par rapport à la valeur du bien.