Frais de notaire dans l’ancien et le neuf : tout ce qu’il faut savoir

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : janvier 2026

Le notaire est obligatoire pour toute vente immobilière, car il rédige l’acte authentique de vente et garantit la sécurité juridique de la transaction.

Son rôle comprend :

• La vérification de la propriété et des documents obligatoires (diagnostics immobiliers, documents de copropriété, droit de préemption urbain…)
• La gestion de toutes les formalités administratives avant et après la signature
• Le calcul et la déclaration des taxes et impôts liés à la vente

La rémunération du notaire est strictement encadrée par la loi et ne peut être fixée librement. Elle comprend des émoluments proportionnels et fixes, couvrant les démarches administratives nécessaires à la transaction. Ces frais ne doivent pas être confondus avec les honoraires d’agence immobilière.

Dans l’immobilier ancien, les frais d’acquisition représentent généralement entre 7 et 8 % du prix de vente. Ils se composent de quatre éléments principaux :

Les droits de mutation à titre onéreux : Il s'agit d'un impôt reversé aux collectivités locales lors d'un changement de propriété. Les droits de mutation comprennent la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement. Ils constituent la part la plus importante des frais d’acquisition dans l'ancien. Pour la majorité des départements, ils s’établissent à un taux global de 5,80% du prix de vente. Seuls quelques départements appliquent un taux plus réduit : l’Indre et Mayotte, portant ainsi le montant des droits de mutation à un taux global de 5,09%.

A noter : la loi de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à relever temporairement le taux de la part départementale des DMTO de 0,5 point, dans la limite d’un plafond maximum de 5 % (contre 4,50%), entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Dans les communes concernées, le taux global des droits de mutation serait ainsi porté à 6,31 %.

Toutefois, cette hausse ne s'applique pas aux acquisitions réalisées par des primo-accédants.

Emoluments du notaire : Ces émoluments ne sont pas fixés librement, ils sont encadrés par la loi et se calculent avec un pourcentage proportionnel au prix de vente du bien, ainsi qu'un montant fixe à ajouter.

Les émoluments proportionnels sont calculés en application d’un barème de 4 tranches de prix sur la valeur du bien vendu. Ce barème est fixé par arrêté ministériel et codifié dans le Code de commerce (articles A444-53 et suivants, notamment l’article A444-91 pour les ventes).

A cela s’ajoutent des émoluments fixes de formalités, correspondant aux démarches effectuées par le notaire avant et après la signature.

Le montant obtenu est exprimé en hors taxe, il convient donc ensuite d'appliquer un taux de TVA à 20%.

Les débours : Il s’agit des sommes engagées par le notaire pour le compte de son client. Ils servent à régler le coût des différentes démarches administratives entreprises, à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents, ainsi qu’à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client (ex. certains frais de déplacement).

À ce titre, les notaires demandent lors de l’ouverture d’un dossier le versement d’une provision sur frais. Lors de la signature de l’acte authentique, cette provision vient en déduction des « frais d'acquisition ».

Contribution de sécurité immobilière : Cette contribution est due à l’État et couvre les formalités d’enregistrement et de publicité foncière.

Elle représente 0,10% du prix du bien.

Si vous achetez une maison ancienne, les frais de notaire seront de l’ordre de 7% à 8%, en revanche, si vous achetez une maison neuve dans le cadre d’un programme immobilier, alors les frais de notaire représenteront entre 2% et 3% du prix de vente.

Autre cas de figure : si vous achetez un terrain et faites construire une maison, les frais de notaire porteront sur le prix d’achat du terrain uniquement et non sur la future construction.

Les frais de notaire pour un viager libre sont calculés sur la valeur marchande du bien, de la même manière que les autres ventes immobilières classiques.

En revanche, pour l'achat en viager occupé, les frais de notaire ne se basent pas sur la valeur marchande du bien car ils tiennent compte de la décote de prix liée au droit d’usage et d’habitation (DUH) qui n’est pas soumis aux frais de notaire, dans la mesure où ce droit d’usage est conservé par le propriétaire.
Exemple : un bien estimé à 200 000 € est vendu en viager occupé à 120 000 € (réduction de 40% DUH). Les frais de notaire seront donc calculés sur les 120 000 €.

À noter : le montant du bouquet n'a pas non plus d’incidence sur le calcul des frais de notaire.

Pour l’achat d’un terrain constructible, les frais de notaire représentent en moyenne 7% à 8% du prix de vente du terrain, si vous l’achetez à un particulier.

Pour l’achat d’un terrain constructible auprès d’un professionnel assujetti à la TVA dans le cadre de son activité, les frais de notaire ne représenteront que 2% à 3% du prix de vente du terrain dans le cas où le vendeur a récupéré la TVA payée par l’acheteur lors de la vente.

Pour l’achat isolé d’une place de parking ou d’un garage, c’est-à-dire indépendamment de l’achat d’un bien immobilier, la composition des frais de notaire reste la même que pour l’achat d’un bien immobilier. Mais la part des émoluments du notaire y est en général plus importante que pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. En effet, le prix d’un parking ou du garage seul est souvent moindre. Or les émoluments du notaire sont calculés de manière dégressive. Le taux appliqué est donc plus important que pour une transaction d’un montant élevé. Ainsi, les frais de notaire peuvent représenter jusqu’à environ 20% du prix de vente si celui-ci coûte moins de 20 000 €.

A noter : depuis 2016, pour les transactions d'un faible montant, les émoluments du notaire sont réduits à 10 % du prix de vente.

À titre indicatif :

À noter : si le parking ou garage est compris dans l’acquisition d’un logement, cela n’engendre pas de frais de notaire spécifique. Ils seront calculés de manière classique sur la transaction globale.

Les frais de notaire pour l’achat d’un local commercial peuvent représenter entre 2% et 8% du prix de vente, selon le bien soit acquis neuf ou ancien.
À noter : dans le cadre d’un achat en zone franche urbaine (ZFU) ou dans une zone « France ruralités revitalisation » (ZFRR), les droits d’enregistrement peuvent être réduits.

Un achat immobilier (résidentiel ou professionnel) dans le neuf réalisé par une SCI entraine des frais de notaire entre 2% à 3% du prix d’achat. Pour un achat dans l’ancien, ils représentent (entre 7% et 8% du prix).

Pour l’achat des parts sociales d’une SCI, les frais sont de 5%.

Dans la majorité des cas, la provision demandée par le notaire pour couvrir les frais liés aux formalités de la vente est supérieure au montant réel.

Lors du décompte exact des frais, qui intervient plusieurs mois après la vente, le notaire rembourse alors le trop-perçu pour les frais de notaire.

Les frais de notaire liés à l’acquisition d’un bien immobilier ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
En revanche, les frais de notaire liés à la gestion de la location, comme des frais de procédure pour régler un conflit (avec le locataire ou un prestataire de travaux par exemple), peuvent être déduits des revenus fonciers.

À noter : pour les locations meublées en LMNP ou LMP soumis au régime réel, ces frais peuvent soit entrer dans le prix d’acquisition du bien et donc intégrés au coût du bien pour le calcul de l’amortissement ou soit déduits immédiatement en charges.