Achat/Vente
Pourquoi passer par un professionnel
Honoraires agence immobiliere
Que recouvrent les honoraires d'une agence immobilière ?
Que recouvrent-ils exactement ? Les honoraires rémunèrent une prestation de service et des compétences. La FNAIM vous éclaire.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : Janvier 2022
Il est important de savoir que l'on ne verse pas une "commission" à un professionnel de l'immobilier, mais des "honoraires" qui rémunèrent une prestation de service et des compétences, au même titre que pour d'autres professions.
L'utilisation des termes "CAI" (commission d'agence incluse) ou "FAI" (frais d'agence inclus), qui laissent penser que l'action des professionnels immobiliers se limite à encaisser un pourcentage sur les transactions réalisées, n'est pas conforme à la règlementation professionnelle (loi Hoguet du 2 janvier 1970).
Le barème d’honoraires doit être affiché de manière visible et lisible tant en vitrine que dans les locaux de l’agence.
Le rôle de conseil de l'agent immobilier
Indépendamment des actions commerciales indispensables à la vente du bien et de son rôle d'entremise et de négociation entre les parties, l'agent immobilier s’assure de la régularité de la transaction et transmet toutes les informations nécessaires à l'acheteur.
En outre, en sa qualité de rédacteur de l'acte, il est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention et est responsable des mentions qui figurent dans l’acte. Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée en cas de manquement à son devoir de diligence, d’information et de conseil.
En matière de vente, par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre (au moyen du titre de propriété) et qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie aussi l'existence de servitudes éventuelles, la réalité des certficats et diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au vendeur (amiante, plomb, termites, DPE, superficie, etc.).
Le droit à honoraires de l'agent immobilier
Le droit à honoraires de l’agent immobilier (mandataire) est subordonné au respect de plusieurs conditions :
- l’agent immobilier doit être titulaire de la carte professionnelle (le négociateur immobilier doit quant à lui détenir une attestation professionnelle délivrée par le titulaire de la carte professionnelle après visa de la CCI) ;
- il doit disposer d’un mandat préalable écrit et régulier signé par le vendeur (« mandat de vente ») et/ou l’acquéreur à la recherche d’un bien (« mandat de recherche ») mentionnant le montant des honoraires et leur débiteur contractuel.
En cas de « mandat de vente », les honoraires peuvent être à la charge exclusive du vendeur (mandant) ou partagés entre vendeur et acquéreur ; - il doit avoir rempli sa mission, c'est-à-dire qu'il doit avoir accompli toutes les diligences ayant permis de trouver un cocontractant au mandant (annonces, visites, réunions, etc.). S'il s'agit d'une mission de négociation, son intervention doit être déterminante dans la conclusion de la vente.
Si le vendeur a signé plusieurs mandats non-exclusifs de vente d'un bien, auprès de plusieurs agences immobilières, le droit à honoraires ne peut bénéficier qu'à celui des agents par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue.
Calcul et montants des honoraires
Dans le cadre des transactions d'achat/vente, les honoraires des agences immobilières sont libres depuis 1987. L’agence est en principe tenue d’appliquer les tarifs mentionnés dans son barème, même si ses honoraires peuvent faire l'objet, ponctuellement et pour des affaires particulières, d'une négociation à la baisse au profit du vendeur.
Le plus souvent, le montant des honoraires de l'agence immobilière, exprimé TTC (toutes taxes comprises) représente un % du prix de vente,déterminé selon des tranches de prix.
Le montant du pourcentage, quant à lui, est la plupart du temps dégressif plus la tranche de prix est élevée. Ainsi, un prix de vente d'un montant important se verra appliquer un pourcentage moindre qu'une « petite » vente de faible montant, et inversement.
Cependant, ce montant d’honoraires peut également être constitutif d’une somme forfaitaire, fixée également en fonction de tranches de prix.
Quand doit intervenir le paiement des honoraires ?
Le paiement des honoraires à l'agence immobilière se fait quand la vente est conclue entre les parties, après la signature de l'acte authentique chez le notaire. Le montant des honoraires et la(les) partie(s) qui en ont la charge doivent impérativement être mentionnés dans la promesse de vente, puis dans l’acte authentique (le débiteur des honoraires ne peut être différent de celui prévu dans le mandat). Que ce soit un bien immobilier dans le neuf ou dans l'ancien, des frais de notaire doivent s'appliquer.
Aucune somme d’argent ne peut être exigée ou remise à l’agent immobilier avant que l’opération visée ait été effectivement conclue et constatée dans un acte unique écrit contenant l’engagement des parties. En cas d'infraction, le procureur de la République peut être saisi.
Toutefois, si l’une des parties se désiste de la promesse de vente (de même en cas de résiliation amiable) postérieurement à la réalisation des conditions de la vente (conditions suspensives, notamment), l’agent immobilier est alors fondé à exiger le paiement de ses honoraires (ou d’une indemnité du montant de ses honoraires, selon le cas).