Pourquoi choisir le mandat exclusif pour vendre votre bien ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : Novembre 2021

Un mandat de vente n’est ni plus ni moins qu’un contrat liant un propriétaire souhaitant vendre son bien à un professionnel de l’immobilier en charge de la vente de celui-ci.

Il existe cependant deux principaux types de mandat de vente :

• Le mandat exclusif se définit comme un mandat de vente par lequel le propriétaire accorde l’exclusivité de la vente de son bien à une seule agence. Le propriétaire s’engage ainsi à ne pas passer par d’autres agences, ni par ses propres moyens, pour vendre.
• Le mandat simple, à l’inverse, ne comporte aucune clause d’exclusivité laissant le vendeur libre de conclure plusieurs mandats de vente en même temps auprès de différentes agences et/ou de réaliser la vente par lui-même.

Les règles relatives au mandat exclusif de vente sont définies par l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Selon cette loi, le mandat doit être écrit et contenir les signatures originales ainsi que plusieurs mentions obligatoires comme :

• L’identité du propriétaire
• L’identité de l’agent immobilier ainsi que les renseignements de sa carte professionnelle
• La description détaillée du bien (terrain, appartement ou maison)
• Le prix de vente
• Le montant ou pourcentage des honoraires de l’agence immobilière, et leur débiteur
• Les prestations couvertes par le mandat
• Les modalités de reddition de compte des actions, ainsi que leur périodicité
• La durée de validité du contrat
• Les condition de renouvellement et de résiliation du mandat de vente exclusif.

Comme tout mandat, le mandat exclusif a une durée fixée conventionnellement entre le mandant et le mandataire (ex. : 12 mois).
Toutefois, sa période d’irrévocabilité est limitée à 3 mois à compter de sa signature, période au-delà de laquelle chacune des parties peut le dénoncer à tout moment par LR/AR en respectant un préavis de 15 jours (voir ci-dessous).
Il est possible, ensuite, de poursuivre la relation contractuelle par la signature d’un mandat de vente simple, le cas échéant.

• Le premier argument en faveur du mandat exclusif est qu’il est synonyme de vente rapide (3 mois versus 6 mois en général dans le cadre d’un mandat simple).
  D’autant que l’agent immobilier en charge de vendre votre bien a tout intérêt à respecter le délai négocié au risque de vous voir partir insatisfait.
• Autre avantage au mandat exclusif, vous n’avez qu’un seul et même interlocuteur, vous offrant un meilleur suivi et une information en temps réel.
  De même, les acheteurs potentiels n’ont affaire qu’à une seule personne ce qui facilite la logistique des visites et le processus de vente.
• Motivé par ce lien d’exclusivité, l’agent immobilier s’impliquera d’autant plus pour la vente du bien vous faisant bénéficier de la force de son réseau commercial, de son accompagnement personnalisé et de ses conseils avisés.
• Enfin, votre bien bénéficie d’une cohérence au niveau de la communication et du prix affiché, ce qui laisse moins de marge de négociation à l’acheteur pour faire baisser le prix de vente.

En résumé, pour le propriétaire vendeur, le mandat exclusif est la garantie d’une meilleure efficacité de vente, plus rapide et au meilleur prix.

Si l’agence engagée dans un mandat exclusif n’a pas d’obligation de résultat, elle est en revanche soumise à une obligation de moyens devant être mis en œuvre au service de son client.

Ces moyens peuvent être divers et variés comme la mise en vitrine du bien, la promotion active de ce dernier sur le site internet de l’agence ou dans des campagnes de mailing acquéreurs.

Dans le cadre d’une agence membre d’un réseau, l’annonce pourra être partagée au sein des autres agences de ce réseau. En matière de mandat exclusif, le partage de fichiers clients entre les diverses agences membres d’un même groupement représente également un atout non négligeable à la finalisation rapide de la transaction.

Les actions que l’agence s’engage à diligenter en vue de la réalisation de la mission qui lui est confiée, ainsi que les modalités de reddition de compte de ces actions au mandant sont, en outre, obligatoirement énoncées dans le mandat exclusif de vente .

En signant un mandat exclusif relative à la vente de son bien, le vendeur s’engage à laisser l’agent immobilier seul maître de la vente du bien (suivant les conditions définies par le mandat, bien entendu).

Cela sous-tend, non seulement, que le mandant ne peut pas signer de mandat auprès d’une ou plusieurs autres agences, mais également qu’il ne peut pas vendre le bien par ses propres moyens.

En cas de non-respect de ces obligations, l’agent immobilier pourra prétendre au versement d’une indemnité équivalant aux honoraires prévus dans le mandat exclusif signé (une clause pénale en ce sens est mentionnée dans le mandat en caractères très apparents).

Le mandat exclusif est assujetti au délai de rétractation de 14 jours prévu par le code de la consommation si, et seulement si, le mandat est signé en dehors des locaux de l’agence (hors établissement) ou bien à distance.

Ainsi, lorsque le mandat est conclu dans les locaux d’une agence immobilière, ce délai de rétractation ne s’applique pas.

Par ailleurs, le mandat contenant une clause d’exclusivité (et/ou une clause pénale) est irrévocable pendant une période maximale de 3 mois. A l’expiration de ce délai, le mandant (comme le mandataire) peut le dénoncer librement et à tout moment, par LR/AR, en respectant un préavis de 15 jours. Ces modalités de résiliation, au même titre que la clause d’exclusivité (et que la clause pénale), sont précisées en caractères très apparents dans le mandat.

A l’issue de sa durée de validité, si le bien n’a pas été vendu, le mandat prendra fin automatiquement, sauf si une clause de reconduction tacite a été stipulée, auquel cas un terme extinctif afférent à cette période de tacite reconduction doit obligatoirement être indiqué (outre certaines autres mentions imposées par le code de la consommation, « loi Chatel »).

Le mandat de vente semi-exclusif est une variante du mandat exclusif permettant au vendeur, pendant la durée du mandat, de rechercher par lui-même un acquéreur.

Cela peut être une alternative intéressante si le vendeur trouve l’exclusivité un peu trop contraignante et s’il a la possibilité de se rendre disponible pour les visites et les questions des potentiels acquéreurs.

En pratique, il existe deux types de semi-exclusivité :

• la semi-exclusivité « totale », qui permet au mandant de vendre directement à l’acquéreur trouvé par ses soins, sans rien devoir au mandataire ;
• la semi-exclusivité « restreinte » en vertu de laquelle l’agence se chargera de la négociation des conditions de la vente avec l’acquéreur présenté par le mandant, et de la rédaction de la promesse de vente, le cas échéant, celle-ci percevant à ce titre des honoraires réduits de moitié.