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Droits et devoirs des locataires et des propriétaires
Augmentation de loyer après travaux
Augmentation de loyer après travaux d’amélioration : quelles conditions ?
La réalisation de travaux d’amélioration dans un bien en location (double-vitrage, ascenseur, nouveau système de chauffage…) peut, dans certains cas, permettre une augmentation de loyer.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : février 2024
L’augmentation des loyers est un point très réglementé : le propriétaire bailleur ne peut procéder à sa guise, et doit respecter les conditions fixées par la loi.
Dans certains cas, comme après la réalisation de travaux d’amélioration, il lui est possible d’augmenter le loyer. La FNAIM fait le point sur ce cas de figure.
Sommaire
- Loyer et bail d’habitation : quelles sont les règles ?
- Quels sont les travaux permettant d'augmenter le loyer ?
- Augmentation du loyer après travaux : un accord nécessaire entre propriétaire et locataire
- Peut-on augmenter le loyer après des travaux d’amélioration sans l’accord du locataire ?
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Loyer et bail d’habitation : quelles sont les règles ?
Le montant du loyer est fixé par le propriétaire (en respectant les conditions d’encadrement des loyers si le logement est en zone tendue) et mentionné sur le bail d’habitation signé avec le locataire.
Ce loyer peut être revalorisé tous les ans, à la date d’anniversaire du bail, en fonction de l’indice IRL.
Toutefois, si en cours de bail, le propriétaire effectue des travaux d’amélioration, il peut être convenu d’une augmentation de loyer.
Quels sont les travaux permettant d'augmenter le loyer ?
Travaux pouvant être considérés comme des « travaux d’amélioration »
La loi ne donne aucune définition de la notion de « travaux d’amélioration ». Toutefois, sont considérés comme des travaux d’amélioration, par la jurisprudence,les « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».
On peut notamment citer :
- la pose de fenêtres double vitrage, un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d'énergie
- l’installation d’une cuisine équipée dans un logement qui en était dépourvu
- la pose d’un digicode, d’une porte blindée, d’un système de vidéo-surveillance
- l’installation d’un l'ascenseur
Le propriétaire peut demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges lorsqu’il effectue des travaux de rénovation énergétique.
Cependant, cette contribution ne peut pas être demandée si le logement est classé F ou G.
Les travaux ne pouvant pas donner lieu à une augmentation du loyer
A contrario, les interventions relevant de l’entretien courant ou constituant un rattrapage du défaut d’entretien, ou relevant de grosses réparations ou de gros entretiens, ne peuvent être qualifiées de travaux d’amélioration.
À titre d’exemples, ne sont pas considérés comme travaux d’amélioration :
- la réfection de peinture, de revêtements muraux ou de sol
- le remplacement d’équipements
- le ravalement
- les travaux de menuiserie
- la pose extérieure d'enduit et de peinture d’étanchéité
- la réfection de l'électricité
- les travaux relevant de l’obligation du bailleur de remettre au locataire un logement décent (en plus de l’entretien courant du rattrapage du défaut d’entretien et des grosses réparations déjà cité
Augmentation du loyer après travaux : un accord nécessaire entre propriétaire et locataire
Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, la loi prévoit que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer.
La convention entre le locataire et le propriétaire peut prendre la forme d’une clause dans le bail ou d’un avenant et devra impérativement préciser :
- la nature des travaux devant être réalisés
- les modalités de leur exécution
- le délai dans lequel ils seront réalisés
- ainsi que le montant de la majoration du loyer
Par conséquent, pour que cette augmentation soit envisageable, il faut réunir deux conditions :
- les travaux réalisés par le bailleur doivent être des travaux d’amélioration
- une clause expresse du bail, ou un avenant, prévoit cette augmentation
À défaut d’accord entre les parties, les travaux réalisés par le bailleur ne pourront pas donner lieu à une augmentation du loyer en cours de bail. Il est donc nécessaire de signer une convention avec le locataire avant de commencer les travaux car il sera bien plus difficile d’obtenir l’accord du locataire une fois les travaux réalisés.
Peut-on augmenter le loyer après des travaux d’amélioration sans l’accord du locataire ?
Lorsque le locataire et le propriétaire n’ont pas pu se mettre d’accord sur une augmentation de loyer en cours de bail, les travaux d’amélioration effectués par le bailleur peuvent permettre de justifier d’une augmentation de loyer lors de la relocation ou du renouvellement de bail.
- Lorsque le bien se situe en zone non tendue, le loyer est libre en cas de relocation. Toutefois, un formalisme particulier est prévu en cas d’augmentation de loyer lors du renouvellement du bail.
- Lorsque le bien est situé en zone tendue, la réglementation sur l’encadrement des loyers doit en plus être respectée. L’augmentation de loyers est calculée différemment lors du renouvellement du bail ou de la relocation. Par ailleurs, un plafonnement supplémentaire du loyer s’applique dans les zones où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence.
Les règles en matière d’augmentation de loyers sont complexes et nécessitent des compétences juridiques et techniques maîtrisées par votre administrateur de biens qui est là pour vous conseiller sur vos droits et réaliser les démarches utiles.