Décisions d'assemblée générale de copropriété et motifs de nullité : le vrai du faux

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : novembre 2020

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (ou assimilés défaillants) peuvent contester en justice l’assemblée générale, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.
Le courrier recommandé ne permet pas d’interrompre ou de suspendre ce délai : de nombreux copropriétaires perdent ainsi leur droit à contester.

À réception, le syndic de copropriété vérifiera si la contestation est une cause de :

• nullité de fond (abus de majorité, résolutions imprécises, excès de pouvoir)
• ou de forme (règles de convocation, inobservation de formalités substantielles...).

En cas de doute, le gestionnaire pourrait ne pas exécuter la décision d’assemblée générale sujette à contestation et en convoquer une nouvelle.

1- La qualité de copropriétaire opposant ou défaillant (ou assimilé défaillant)

Pour contester une assemblée générale, le copropriétaire doit être opposant, défaillant ou assimilé défaillant.

• L’opposant est celui qui a voté dans le sens contraire de celui de la majorité, en votant pour ou contre.
• Le défaillant est le copropriétaire absent lors de l’assemblée générale sans même y être représenté ou avoir remis un formulaire de vote par correspondance.
• L’assimilé défaillant est un copropriétaire qui aurait voté favorablement, via un formulaire de vote par correspondance, à une résolution qui aurait été, ensuite, amendée, lors de l’AG.

Les autres personnes ne peuvent demander la nullité d’une décision d’assemblée générale.

A noter : si un copropriétaire s’absente au cours de l’assemblée, il ne pourra être considéré comme défaillant que s’il demande au président de séance de noter son absence.

2- Le délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée

Son non-respect fonde une action en nullité de l’assemblée. Le point de départ du délai est fixé au « lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Cependant, ce non-respect ne permet pas au copropriétaire qui a participé à l’assemblée générale et a voté en faveur de certaines résolutions de demander la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble. Il pourra contester uniquement les résolutions auxquelles il s’est opposé.

A noter : exceptionnellement, dans des cas d’urgence définis, le délai de 21 jours peut ne pas être respecté et dans ce cas, la convocation pourra avoir lieu dans un « délai raisonnable ».

3- Le défaut ou l’irrégularité de la convocation

Les convocations sont adressées par le syndic au domicile exact des copropriétaires, conformément aux informations fournies par ces derniers.
À défaut, le syndic adressera les convocations à la dernière adresse connue, sans qu’aucune contestation ne puisse être soulevée.

Si le copropriétaire a donné son accord exprès, il pourra recevoir la convocation et les annexes obligatoires sur son extranet.

L’absence, l’irrégularité ou la tardivité de la convocation à l’un des copropriétaires entraînera automatiquement l’irrégularité de ladite assemblée, même s’il est présent.
Néanmoins, est irrecevable la demande en nullité pour des décisions auxquelles le copropriétaire ne s’est pas opposé.

4- L’obligation d’affichage et la notification tardive du procès-verbal

• Obligation d’affichage : le syndic a l’obligation de poser une affiche indiquant la date de la prochaine assemblée générale dans un délai raisonnable.
• Procès-verbal : la loi ELAN fixe à un mois le délai de notification du procès-verbal à compter de la tenue de l’assemblée générale

Cependant, la loi prévoit que le non-respect de ces obligations ne constitue pas un motif d’irrégularité de la décision. Le copropriétaire ne pourra demander la nullité de l’assemblée générale pour ces raisons.

5- Le mandat du syndic et nullité en cascade

Il arrive qu’un syndic, dont le mandat est nul ou expiré, poursuive sa mission et réunisse des assemblées générales qui sont alors irrégulières.

Cependant, l’annulation d’une première assemblée n’entraîne pas de plein droit la nullité automatique des assemblées ultérieures. Chaque assemblée générale étant distincte, chacune devra faire l’objet d’une contestation si nécessaire.

6- La désignation du président, des scrutateurs de séance et du secrétaire

Le président de séance est désigné parmi les copropriétaires. Le non-respect de cette formalité entraîne la nullité de l’assemblée générale.

Le secrétaire de séance est de droit le syndic en fonction.
Lorsque l’assemblée générale désigne un nouveau syndic, sa prise d’effet intervient au plus tôt un jour après la tenue de cette assemblée, celui-ci ne peut donc pas être immédiatement secrétaire de la séance, à défaut, cela peut être un motif de nullité de l’assemblée générale.

L’absence de nomination des scrutateurs n’est en revanche pas une cause de nullité, à moins que le règlement de copropriété ne l’impose.

7- La révision d’une résolution ou la rectification d’une erreur matérielle

• La révision
  L’ordre du jour est établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical et notifié avec la convocation.
  L’assemblée générale bénéficie tout de même d’un « pouvoir d’amendement » tant qu’elle n’a pas pour effet de « dénaturer le sens du projet de résolution » ou d’en ajouter de nouvelles au vote.

• Les erreurs matérielles
  Exemples : comptabilisation des votes, numérotation de la résolution, tantième des copropriétaires…
  Lorsque l’erreur matérielle présente dans le procès-verbal est sans incidence sur le sens des décisions prises ou lorsqu’il s’agit d’une maladresse de rédaction évidente, la nullité de la résolution ne pourra être considérée.

8- L’existence d’un abus de majorité

La nullité pour abus de majorité est recevable lorsque celle-ci a été utilisée :

• dans un intérêt contraire à l’intérêt collectif
• dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire

Le copropriétaire devra fournir la preuve d’un préjudice strictement personnel, ou du moins l’existence d’un préjudice injustement infligé à une minorité, ou encore d’une absence d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

9- Le cumul de mandat

Lorsqu’un copropriétaire est dans l’impossibilité de se rendre en assemblée générale, il peut demander à la personne de son choix (mandataire) de le représenter.

Depuis la loi ELAN, un mandataire peut recevoir plus de trois pouvoirs tant que le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix de la copropriété.
Par ailleurs, chacun des époux copropriétaires peut disposer personnellement d’un ou plusieurs mandats.

10- L’obligation de mise en concurrence du syndic

L’obligation de mise en concurrence du syndic tous les 3 ans a été assouplie et remplacée par une formalité de mise en concurrence qui sera effectuée avant toute assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.

La loi ELAN précise que la désignation du syndic en l’absence de concurrence préalable est valable et ne pourra être un motif de nullité de l’assemblée générale.

Synthèse d’un article initialement publié dans La Revue bleue FNAIM n°433 - juillet 2020 / auteur : Maître Charles Bohbot