Location
Droits et devoirs des locataires et des propriétaires
État des lieux
État des lieux d'entrée et de sortie : soyez précis et attentif !
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2024
L’état des lieux est un document indispensable, à joindre au contrat de location, qui vise à protéger aussi bien le locataire que le propriétaire.
Mieux vaut le réaliser avec soin, à l'entrée et à la sortie du logement.
La loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, détermine les modalités de réalisation de l'état des lieux.
Mieux comprendre l'état des lieux
Comment établir l'état des lieux ?
L’état des lieux permet de comparer le logement au début et à la fin de la location, de déterminer les éventuelles réparations à réaliser et de les répartir justement entre propriétaire et locataire.
Modalités de la réalisation :
- le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
- la forme du document permet la comparaison de l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux.
Ainsi, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ; - l'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.
Il comporte au moins les informations suivantes :
À l'entrée et à la sortie du logement
- le type d'état des lieux (entrée ou de sortie)
- la date d'établissement
- la localisation du logement
- le nom( ou dénomination) des parties et le domicile (ou siège social du bailleur)
- le cas échéant, le nom (ou dénomination) et le domicile (ou siège social) des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
- le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie
- le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré de photos
- la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
À la sortie du logement
- l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire
- la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée
- éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
L'état des lieux d'entrée peut être modifié
Concernant l'état des lieux, la loi ALUR a fixé les points suivants :
- le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant, de compléter l'état des lieux sous dix jours à compter de son établissement.
Ainsi, s'il relève un défaut important, lors des premiers jours d'occupation, il le signale au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ;
- le locataire peut, en outre, demander à compléter l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe, s’il constate des défauts dans le système de chauffage (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de refus du propriétaire ou de son représentant, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
Absence d'état des lieux ?
L'état des lieux doit être obligatoirement joint au bail.... mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.
Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état quant aux réparations locatives (même si celui-ci ne l'était pas), et il devra, dans tous les cas, le restituer selon les mêmes conditions.... une présomption défavorable pour le locataire. Attention donc à la sortie !
En cas de litige, si le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux - malgré une mise en demeure par le locataire, celui-ci pourra apporter la preuve du mauvais état initial du logement, par tous moyens (photographies par exemple).
État des lieux de sortie et dépôt de garantie
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire a désormais 1 mois pour restituer le dépôt de garantie.
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer (hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard.
NB : cette majoration n'est pas due si le défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.