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Propriétaires : quelles taxes et impôts ?
Fiscalité : les taxes et impôts qui incombent aux propriétaires
Comme près de 60 % des Français, vous souhaitez accéder à la propriété ?
Sachez qu’en plus de l’achat, vous devez prendre en compte le coût d’usage du logement, et aussi, la fiscalité imputable au propriétaire.
Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel pour faire le tour de la question et éviter les mauvaises surprises.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juin 2022
La fiscalité du propriétaire
Les taxes du propriétaire occupant
Les propriétaires qui vivent dans leur logement doivent s’acquitter des impôts locaux : la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe (ou redevance) d’enlèvement des ordures ménagères.
À noter : Depuis 2018, la taxe d’habitation baisse progressivement pour l’ensemble des Français. En 2021, 80 % des Français ne la payaient plus et pour les ménages restants, l’allègement était de 30 %. En 2022, l’allègement sera de 65 % en 2022. Enfin en 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d’habitation sur sa résidence principale.
Il existe cependant des cas d’exonérations totales ou partielles et de dégrèvement pour la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation.
Les propriétaires de terres, de carrières, d’étendues d’eau, etc. sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Ils peuvent en être exonérés totalement ou partiellement sous certaines conditions (terrains ensemencés, vergers, etc.).
Les taxes du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe ou redevance des ordures ménagères dont il peut demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables.
Ce dernier paye aussi la taxe d’habitation, dès lors qu’il est occupant du logement au 1er janvier de l’année.
Les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire bailleur doit les déclarer différemment selon le type de location (meublée ou vide).
Imposition du propriétaire : locations vides
Les revenus locatifs des locations vides relèvent de la catégorie des revenus fonciers imposables, soit sous le régime du micro-foncier, soit sous le régime du réel.
Pour bénéficier du régime micro-foncier (ou forfaitaire), le revenu brut perçu par le propriétaire bailleur et tiré de la location ne doit pas excéder 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal.
Ce régime prévoit un abattement forfaitaire pour charges de 30 % sur les revenus locatifs perçus. Cet abattement, automatiquement calculé par l’administration fiscale, doit permettre de couvrir les frais avancés par le propriétaire. Ce dernier ne peut donc déduire aucune charge réelle de ses revenus fonciers et ne peut donc pas générer de déficit foncier.
Ce régime est incompatible lorsque le propriétaire bailleur (ou un autre membre de son foyer fiscal) perçoit des revenus fonciers d’immeubles particuliers comme par exemple un monument historique donné en location, un logement soumis à un régime spécial comme le dispositif « Robien » ou « Scellier » …
À noter
- Le régime dit du "micro-foncier" est automatique lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros.
S’il aboutit à n’imposer que 70 % de ces revenus, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel d’imposition (voir ci-dessous) si le montant total des charges déductibles est supérieur à l’abattement forfaitaire de 30 %.
Mais attention, cette option engage le bailleur pour trois années consécutives. - Le régime réel est obligatoire pour ceux qui perçoivent plus de 15 000 euros brut par année de revenus fonciers.
Ce régime permet au propriétaire de déclarer les dépenses réelles et réalisées dans le logement dans l’année comme les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais d’administration, de gestion et d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les déductions forfaitaires prévues par certains dispositifs d’investissements locatifs…
Imposition propriétaire : locations meublées
Les revenus tirés de la location meublée habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour les revenus des locations vides, il existe deux régimes d’imposition aux BIC.
- Micro-BIC : seuls les propriétaires bailleurs qui perçoivent au plus 72 600 euros par an de revenus de leur location meublée peuvent choisir le régime forfaitaire (ou micro-BIC).
Dans ce cas, le bénéfice imposable est calculé après un abattement de forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 euros.
Ce régime n’est en aucun cas une obligation, le régime réel d’imposition des BIC étant accessible à tous.
- Régime réel : celui-ci devient obligatoire pour les propriétaires qui perçoivent plus de 72 600 euros de recettes de leur location meublée. Il permet au propriétaire de déclarer les dépenses effectivement réalisées dans l’année, comme les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration, l’amortissement des locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt et les impôts locaux.
Cas particulier
Je loue en meublé une chambre de mon logement
Les propriétaires qui louent une pièce de leur logement principal (une chambre bien souvent), n’ont pas à déclarer leurs revenus locatifs.
À condition que :
- la pièce louée soit aussi le logement principal du locataire
- le loyer soit fixé dans des « limites raisonnables », dont les plafonds sont publiés chaque année par l’administration fiscale en fonction des régions (cf. bulletin officiel des Finances publiques BOI-BIC-CHAMP-40-20 §160).