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Loi Carrez : calcul de la superficie
Loi Carrez : Explications et calcul de la superficie d'un bien immobilier
Lors de la vente d'un lot en copropriété, la Loi Carrez oblige le vendeur du bien à en mentionner la superficie dans le compromis de vente et dans l'acte authentique.
Quel type de logement est concerné ? Comment calculer la superficie ? Que faire en cas de litige ?
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2024
La loi no 96-1107 dite "Loi Carrez" datée du 18 décembre 1996 vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété. Il s'agit d'une loi française qui impose au vendeur d'un lot de copropriété de mentionner la superficie privative dans tous les documents liés à la vente du bien.
Loi Carrez : à quoi sert-elle ?
La loi Carrez définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété.
En effet, la surface d’un bien est l’un des principaux éléments qu’il est nécessaire d’établir et de communiquer lors de la vente, le prix de vente reposant essentiellement sur cette caractéristique.
Dans quels cas la loi Carrez est-elle nécessaire ?
La superficie « Loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m².
La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons en copropriété..
Les maisons individuelles ne sont, en revanche, pas soumises à cette législation.
De même, les biens vendus en VEFA (achat sur plan)sont soumis à une autre législation qui leur est propre.
Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour :
- les promesses unilatérales de vente et d'achat
- les compromis de vente
- les contrats de location-accession et de location-vente
- les ventes en viager
Pour la location
Depuis 2009, le propriétaire-bailleur a l’obligation de mentionner, sur le bail de location la surface habitable du logement loué dans le cadre d’une résidence principale, meublée ou non meublée.
On parle ici de « surface habitable » et non de « superficie privative » comme pour la loi Carrez, la méthode de calcul n’est donc pas la même, et est régie par la loi « Boutin ».
Comment calculer une superficie en loi Carrez ?
Quels sont les éléments pris en compte pour la mesurer ?
La superficie loi « Carrez », de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété est la superficie des planchers des locaux clos et couverts d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte :
- des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;
- des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
Le recours à un professionnel est-il obligatoire ?
La loi Carrez n'impose pas au propriétaire d'avoir recours à un professionnel pour calculer la superficie privative, il peut le faire lui-même s’il le souhaite.
Cependant, ces mesures faisant référence à des textes de loi complexes, il est fortement recommandé de confier cette tâche à un diagnostiqueur immobilier.
La mesure peut, par exemple, s’avérer complexe dans le cadre de pièces mansardées, où il sera nécessaire de prendre en compte uniquement la partie de la pièce ayant une hauteur de plafond d’au moins 1,80m.
L’expert va pouvoir procéder plus facilement aux mesures à l'aide d'un télémètre laser qui permet une précision optimale sur le relevé.
Il peut également être équipé de logiciels de calculs pour l'assister dans le calcul final, afin de prendre en compte toutes les informations et déduire les parties de surfaces si besoin.
À l’issue du diagnostic du professionnel, vous pourrez ainsi obtenir une attestation de superficie privative loi « Carrez », avec également la sécurité que le professionnel engage sa responsabilité en cas de contestation sur le calcul.
Quelle est la différence entre surface habitable et superficie Carrez ?
La surface dite Carrez et la surface habitable n'ont pas les mêmes définitions dans les textes réglementaires. Les calculs peuvent donc amener à des résultats différents.
| Caves, garages, parking | Autres sous-sol | Combles aménagés | Combles non aménagés | Terrasses, balcons | Vérandas | Greniers, remises, réserves | |
| Superficie habitable | Non | Non | Oui | Non | Non | Non | Non |
| Superficie Carrez | Non | Oui* | Oui* | Oui* | Non | Oui* | Oui* |
* À condition que la surface soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80m.
Durée de validité
L’attestation de superficie privative loi Carrez bénéficie d’une durée de validité illimitée sauf en cas de travaux de transformation ou de réaménagement pouvant modifier la surface.
Si l’attestation s’avère très ancienne, mieux vaut vérifier que le professionnel qui l’a établie existe toujours pour vous assurer une sécurité en cas de litige.
Que se passe-t-il en cas de litige sur la superficie Carrez ?
Absence de superficie
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur, peut intenter une action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la loi « Carrez » entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre toute action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, qui serait fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Erreur de superficie
La loi tolère une marge d’erreur inférieure à 5 % au bénéfice du vendeur.
En revanche, si l’acquéreur constate que la superficie est en réalité inférieure de 5 % ou plus à celle communiquée dans l’acte de vente, il peut alors se retourner contre le vendeur.
Il dispose, dans ce cas, d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante.
Par ailleurs, les frais de notaire seront également recalculés en fonction du nouveau prix de vente.
À noter : il n’existe en revanche pas de recours pour le vendeur si la surface est finalement supérieure à celle annoncée dans l’acte de vente.