Les prêts d'aide à l'accession

Le Compte épargne logement (CEL) et Plan épargne logement (PEL) sont deux solutions d’épargne qui permettent d’obtenir un prêt immobilier à des conditions avantageuses.

Ces deux dispositifs peuvent être cumulés s’ils sont souscrits dans un même établissement bancaire.

CEL

• Ouverture du compte : 300 € minimum.
• Versement minimum/an : 75 €
• Nombre de versements/an : 1 versement min/an
• Rémunération : 1,50 %
• Montant maximum de l’épargne : 15 300 €
• Durée : 18 mois minimum. Pas de plafond de durée
• Retrait : libre (il doit rester 300 € minimum sur le compte)
• Prime de l’État : l’épargnant peut bénéficier d’une prime de l’État correspondant aux 2/5e des intérêts collectés par le Plan et plafonnée à 1 525 € (l’attribution de cette prime d’État diffère selon la date de souscription du PEL)

PEL

• Ouverture du compte : 225 € minimum
• Versement minimum/an : 540 €
• Nombre de versements par an : mensuels (45 € min), trimestriels (135 € min), semestriels (270 € min)
• Rémunération : 2,50 %
• Montant maximum de l’Épargne : 61 200 €
• Durée : 4 ans minimum (le PEL peut évoluer en CEL au bout de 18 mois) ; 10 ans maximum (au-delà de 10 ans, plus de versement possible mais maintien du versement des intérêts durant encore 5 ans. Après ce délai, le PEL est automatiquement remplacé par un livret d’épargne classique)
• Retrait : pas de possibilité de retrait sans clôture du compte
• Prime de l’État : lorsque le CEL a permis l’obtention d’un prêt immobilier, l’épargnant peut bénéficier d’une prime de l’État égale à la moitié des intérêts collectés par le compte et plafonnée à 1 144 €.

Le prêt à l’accession sociale est un prêt conventionné accordé par les établissements financiers signataires d’une convention avec l’État. Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné.

Il se distingue du prêt conventionné classique (PC), par le fait qu’il est destiné à financer la résidence principale (logement neuf ou ancien) des ménages peu aisés et qui peuvent, sous conditions de ressources, bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

Autre avantage, le PAS permet d’adapter les mensualités à l’activité de l’emprunteur. Les remboursements peuvent être ainsi réduits durant une période de chômage. L’octroi du prêt et son montant dépendent des ressources du ou des emprunteurs (Revenu fiscal de référence N-2), du nombre de personnes composant le foyer et de la localisation de la future acquisition.

Celle-ci devra être occupée par l’emprunteur au titre de résidence principale. Les logements neufs doivent présenter une surface minimale en fonction du nombre de personnes qui y vivront :

• 14 m² pour 1 personne,
• 16 m² pour 2 personnes, 9 m² par personne supplémentaire.

Pour un logement de plus de 20 ans, l’emprunteur devra faire réaliser par un professionnel un état des lieux visant à attester des normes minimales d’habitabilité.

Le prêt conventionné (PC) est ouvert à tous sans condition de ressources. Il permet le financement d’un logement neuf ou ancien, d’une construction individuelle ou l’achat d’un terrain mais aussi des travaux d’amélioration.

Pour le proposer, la banque doit avoir signé une convention avec l’État. Proche du prêt immobilier classique, il permet d’emprunter sans apport et de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

La durée du prêt conventionné est comprise entre 5 et 30 ans et son taux peut-être fixe ou révisable (voire mixte).

Le Prêt à Taux Zéro Plus est une aide de l’État pour l’acquisition ou l’amélioration d’une résidence principale.

Réservé aux primo- accédants, le prêt à taux zéro est une avance remboursable sans intérêts proposés par les établissements spécialisés et les banques qui ont passé une convention avec l’État. Instauré en 1995, les conditions d’octroi du prêt à taux zéro évoluent régulièrement (conditions de revenu, caractéristiques du logement…).

Le prêt Action Logement (ou prêt 1 % logement) est destiné aux salariés d’une entreprise privée de plus de 10 personnes (hors entreprise agricole).

L’entreprise reverse chaque mois, sous forme de cotisation, une part de sa masse salariale (0,45 %) à un organisme collecteur du 1 % logement. Cette somme est investie dans la construction de logements. En contrepartie, l’entreprise peut proposer divers avantages à l’accession à ses employés.

L’emprunteur doit être salarié de l’entreprise ou retraité de moins de 5 ans. Ce prêt peut financer la résidence principale de l’emprunteur et/ou de son conjoint, de leurs descendants et ascendants.

Le prêt Action logement est accordé au taux de 1,75 % (hors assurance et garantie), pour une durée maximum de 20 ans.

Son montant ne peut dépasser 30 % du coût total de l’opération et dépend de la zone géographique de l’opération.

Le prêt Action logement n’est pas lié au contrat de travail et n’a donc pas à être remboursé par anticipation si l’emprunteur quitte son entreprise.

Le prêt locatif social finance : l’achat de terrains ; la construction de logements neufs ; l’acquisition-amélioration de logements anciens ; la transformation de locaux divers, avec ou sans acquisition, en logements locatifs ; la réalisation de logements- foyers destinés aux personnes âgées ou handicapées (hors résidences sociales).

Le PLS est accordé aux personnes physiques ou morales pouvant financer l’opération par un apport en fonds propres au moins égal à 10 % du prix de revient prévisionnel de l’opération. Le prêt n’est accordé que si l’emprunteur a passé une convention avec l’État dans laquelle il s’engage à louer le logement pendant une durée au moins égale à la durée du prêt, sans pouvoir être inférieure à 15 ans et supérieure à 40 ans. Les établissements financeurs sont les établissements qui ont conclu une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignation.

• Avantages fiscaux

Pour des constructions ou travaux financés par un PLS : une TVA au taux de 5,5 % ; une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans ; l’application des régimes d’amortissement fiscal dénommés « amortissement Besson » ou « dispositif de Robien ».

• Montant du PLS

Les taux varient selon les établissements financiers et sont indexés sur le taux du Livret A. Pour un livret A à 2,25 %, les taux accordés sont compris entre 3,32 % et 3,62 %. Ils sont identiques quel que soit le statut des emprunteurs (organisme public, société de promotion immobilière, personne physique).

• Conditions de location

Les loyers sont plafonnés et le locataire est soumis à des plafonds de ressources. Les ressources prises en compte sont celles figurant sur la déclaration de revenus N-2.

Ce prêt finance l’achat d’un logement destiné à être loué à une famille dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à un logement social (HLM ou PLA) et trop faibles pour louer un logement à loyer libre.

Pour en bénéficier, l’emprunteur s’engage à louer son logement pendant une durée égale à la durée du prêt, sans qu’elle puisse être inférieure à 9 ans et supérieure à 30 ans. Le PLI est en principe réservé aux zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (zones géographiques prioritaires).

• Financements possibles

Achat ou construction d’un logement neuf (achat du terrain compris) destiné à la location ; acquisition et amélioration d’un logement vacant. Les travaux doivent représenter au moins 15 % du prix de l’acquisition ; acquisition de locaux non affectés à l’habitation, transformation ou aménagement en logements ; réalisation de dépendances d’immeubles ou de logements destinés à la location (garages, jardins, locaux collectifs…).

• Conditions de location

Pendant la durée de location obligatoire, les logements ne peuvent être : transformés en locaux commerciaux ou professionnels ; affectés à la location en meublé ou à la location saisonnière ; occupés à titre de logement de fonction ou à titre d’accessoire d’un contrat de travail ; détruits sans reconstruction dans un délai de 4 ans à compter du sinistre.

• Conditions financières

Le PLI est délivré par 4 établissements financeurs qui ont conclu une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations: Dexia, Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel.

Le montant du prêt accordé dépend du prix de revient prévisionnel comprenant : Pour une opération de construction : la charge foncière, le prix de revient du bâtiment, les honoraires des architectes et des techniciens. Pour les autres opérations : la charge immobilière, le coût des travaux, les honoraires des architectes et des techniciens.

• Les taux

Les taux du PLI proposés aux emprunteurs personnes physiques non garanties par une collectivité territoriale varient entre 3,65 % et 3,95 % pour une durée de prêt allant jusqu’à 30 ans.