Location meublée : quels sont les avantages et les règles à respecter ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2023

Un décret publié le 5 août 2015 liste le mobilier minimum obligatoire soit :

• une literie comprenant couette ou couverture
• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
• des plaques de cuisson
• un four ou four micro-ondes
• un réfrigérateur comportant au minimum un freezer
• la vaisselle nécessaire à la prise des repas
• des ustensiles de cuisine
• une table et des sièges
• des étagères de rangement
• des luminaires
• du matériel d'entretien ménager

Les locations meublées constituant la résidence principale des locataires sont régies par les dispositions des articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.

NB : les dispositions relatives aux locations meublées ne s’appliquent pas aux logements-foyers, aux logements conventionnés (logements faisant l’objet d’une convention avec l’État qui définit des conditions d’occupation et modalités d’attribution particulières), aux logements de fonction et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Durée du bail

Le contrat est conclu pour une durée d’au-moins un an. À défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail se reconduit par tacite reconduction pour une durée d’un an.

Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois correspondant à l'année universitaire, dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal.

Loyer

Dans les zones dites « tendues », l’encadrement et le blocage des loyers des locations meublées sont identiques à celles des dispositions applicables pour les locations nues. Cependant, lorsque le préfet prend un arrêté de plafonnement des loyers, les loyers de référence ne seront pas les mêmes que pour ces dernières.
Les règles de révision du loyer de l’article 17-1 I de la loi et celles relatives à la fixation du loyer lors du renouvellement du bail sont applicables aux baux meublés.

Charges locatives

Les charges locatives de la location meublée sont récupérables soit :
- dans les conditions de l’article 23 de la loi (provision mensuelle avec une régularisation).
- en prévoyant un forfait de charges qui peut être révisé chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer lui-même.
Le montant de ce forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges que le locataire, ou le cas échéant le précédent locataire, aurait acquitté.

Congé et préavis

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par huissier ou remis en main propre contre récipissé.
Pour la location meublée, le délai de préavis à fournir par :
- le locataire est de 1 mois ; il peut être envoyé à tout moment même s’il s’agit d’un bail étudiant ;
- le propriétaire doit être envoyé 3 mois avant l’échéance du bail.

Non-renouvellement de bail

Au cas où le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de la location meublée, il doit motiver son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Le congé pour reprise, délivré dans le cadre d'une location meublée répond aux mêmes obligations que celui des locations nues.
Le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

NB : en cas de contestation du congé délivré par le propriétaire-bailleur, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations du bailleur. Il peut notamment déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.