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Conjoncture et politique du logement : 1er semestre 2022
Conjoncture et politique du logement : 1er semestre 2022
Comme chaque semestre, la FNAIM a réuni fin juin les principaux journalistes et influenceurs du secteur de l’immobilier afin de dresser le bilan de ce premier semestre : un marché immobilier encore très dynamique mais qui connait une lente érosion.
- #Conjoncture : après des années record, le marché immobilier entre en zone de turbulences
- #Politique : pouvoir d’achat, rénovation énergétique, rééquilibrage territorial... à l’aube du nouveau quinquennat, la politique du logement est en zone de turbulences
Même si l’érosion du nombre de ventes semble se poursuivre en mars 2022, le marché immobilier reste très dynamique, et à des niveaux de transactions élevés. Alors que la crise sanitaire avait perturbé le marché, la tendance semble se confirmer : les prix des villes moyennes augmentent presque 2 fois plus vite que ceux des grandes villes, et les stations balnéaires près de 3 fois plus vite.
Les communes rurales et les villes moyennes connaissent une augmentation des prix supérieure à l’inflation.
L’heure est au ralentissement
À fin mars 2022, 1 175 000 ventes ont été réalisées dans l’ancien sur 12 mois glissants : le nombre de transactions est ainsi stable par rapport à 2021, mais la baisse se poursuit depuis août 2021, quand ce niveau sur douze mois atteignait 1 211 000 ventes.
Cependant, on constate que le nombre de compromis par agence FNAIM baisse de 3 % sur les 5 premiers mois de 2022 (par rapport à 2021), et même de -6 % en un an pour le seul mois de mai : un indicateur avancé des ventes qui annonce une baisse des transactions dès cet été.
Pour Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM : « Le marché immobilier reste pour le moment très dynamique, même si l’érosion du nombre de ventes entamée ces derniers mois semble se poursuivre au 1er semestre 2022. »
Cependant, même corrigé de l’inflation, les prix continuent d’augmenter. Pour la France entière, les prix passent pour la première fois la barre des 3 000 euros/m², en augmentation de 7,7 % en un an pour atteindre 3 020 euros/m², alors même que l’inflation est au plus haut depuis 1985. Les prix atteignent 3 797 euros/m² (+5,2 %) pour les appartements et 2 411 euros/m² (+9,7 %) pour les maisons.
Vers une stagnation des prix ?
Les prix commencent à peine à ralentir en rythme mensuel (+0,3 % en mai 2022), mais restent sur un rythme d’environ +4 % par an sur les 2 derniers mois.
Autre phénomène : les villes moyennes creusent l’écart avec le reste du pays et affichent des prix qui augmentent deux fois plus vite que ceux des grandes villes. Alors que les prix dans les 10 plus grandes villes de province augmentent en moyenne de 4,5% sur un an, cette hausse est de 8% pour les villes moyennes.
La tendance est même triplée pour les stations balnéaires avec une augmentation des prix de 12,4% sur un an… et 38,1% en 5 ans !
C’est dans l’Ouest de la France, et particulièrement sur la côte atlantique que l’augmentation des prix est la plus forte. La tendance engagée pendant la crise sanitaire semble se confirmer.
Paris marque le pas et voit ses prix diminuer de 2,0% sur un an (corrigé de l’inflation, Paris baisse même de 7%). De leur côté, les prix à Lyon, Nantes, Lille et Bordeaux se stabilisent tandis que les prix augmentent de plus de 12 % à Caen, au Havre et à Brest ; les prix augmentent même de 13,6 % à Pau et de 15,1 % à La Rochelle ! « Seules les communes rurales et les villes moyennes connaissent une augmentation des prix supérieure à l’inflation » diagnostique Jean-Marc TORROLLION.
Au niveau du marché locatif, les niveaux de loyers en France se montrent bien plus homogènes dans l’Hexagone que les niveaux des prix, tandis que le rééquilibrage entre les territoires reste très léger.
Les dernières annonces du Gouvernement sur le plafonnement de l’IRL à 3,5% devraient maintenir cette hausse raisonnée des loyers.
Taux de crédit : la fin de l'argent gratuit
Afin de juguler l’inflation, la Banque Centrale Européenne met fin aux rachats d’actifs et aux taux directeurs négatifs. Le taux de l’OAT 10 ans, encore négatif en décembre dernier, a touché 2,39% en juin.
Les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers ont repris 50 à 60 centimes en 6 mois. Le taux moyen à 25 ans atteint 1,57% en juin. Cette situation, par laquelle les ménages empruntent à des taux inférieurs à celui de l’Etat français, n’est pas tenable et doit trouver une résolution.
La bulle immobilière n’aura pas lieu
« Alors que la confiance des ménages est au plus bas depuis octobre 2014, l’inflation représente la principale menace pour l’immobilier en 2022, ayant atteint son plus haut niveau depuis 37 ans : +5,2 % en mai 2022 et +8,1 % en zone euro). La reprise post-Covid, la guerre en Ukraine, la baisse du chômage, la transition énergétique et la fin de l’effet déflationniste de la mondialisation sont de nouveaux facteurs qui viennent doper l’inflation et donc les taux d’intérêt, atteignant 1,57% (en moyenne pour les prêts sur 20 ans) en juin 2022.
De fait, il sera beaucoup plus difficile d’obtenir un crédit dans les prochains mois » résume Jean-Marc TORROLLION.
« Cependant, il n’y a pas de bulle immobilière en France » tempère-t-il.
« La hausse des prix est bien plus raisonnable que dans d’autres pays depuis la pandémie, le niveau d’épargne des ménages demeure élevé, les crédits à taux variable ne représentent que 2 % de l’ensemble, l’offre demeure faible, à l’instar des taux d’intérêt.
Les alternatives de placements financiers sont aussi rares. En 2022, le pouvoir d’achat immobilier devrait baisser de 4,3 % en 2022, soit une baisse de 9,4 % sur 3 ans : après la hausse des prix, il subit la hausse des taux. »
Pour le second semestre 2022, la FNAIM table sur une augmentation continue des taux d’intérêt, une baisse de 8 à 10 % des volumes de ventes qui lui permettra de revenir à son niveau de 2019 (alors historique), tandis que les prix devraient continuer à augmenter, d’un rythme inférieur aux 7,5 % observés en 2021 et aussi inférieur à l’inflation. De légères baisses ne seront pas à exclure dans les villes les plus chères.