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Résidence secondaire

Résidence secondaire : plus-value et impôts

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juin 2022

Résidence secondaire

3,2 millions de résidences secondaires sont recensées en France soit un logement sur 10 ce qui place notre pays au premier rang européen pour ce type de bien. 10 % des Français déclarent disposer d’une résidence secondaire. Ce qui est un record mondial !

La résidence secondaire est une spécificité très forte du tourisme en France et contribue à l’importance de l’hébergement non marchand.

La résidence secondaire ou « occasionnelle » est, selon la définition de l'Insee, une habitation servant notamment de logement de villégiature à ses propriétaires ou locataires, ceci uniquement pour des périodes de courtes durées durant l'année.

Impôt et taxes sur la résidence secondaire

Les résidences secondaires sont soumises à la taxe foncière, ainsi qu'à la taxe d'habitation et d'enlèvement des ordures ménagères. Même si le logement n'est pas occupé toute l'année, son propriétaire ou locataire devra tout de même s'affranchir des impôts locaux.

La redevance audiovisuelle ne sera pas due, puisqu'elle ne concerne que les résidences principales.

Aucune exonération ni mesure de plafonnement n'est prévue pour les résidences secondaires. Par ailleurs, la suppression progressive de la taxe d'habitation ne s'applique pas aux résidences secondaires. Les personnes possédant une résidence secondaire ne profiteront pas d'abattement pour le calcul de l'IFI ni pour les droits de succession.

Aucun crédit d'impôt ne leur sera accordé, si elles effectuent des travaux dans leur logement de villégiature.

Résidence secondaire : quelle fiscalité en cas de location meublée ?

Aucune exonération n’est prévue pour la location d’une résidence secondaire.

  • Jusqu’à 72 600 euros de loyers, le contribuable peut cependant opter pour le régime micro-bic : après un abattement de 50 %, les sommes perçues s’ajoutent à ses revenus annuels pour être soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
  • Si les charges (par exemple, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du logement) dépassent 50 % du montant des recettes annuelles hors taxes, le contribuable a plutôt intérêt à opter pour le régime réel, qui seul permet de déduire les charges des loyers perçus.
  • En outre, il existe un régime fiscal privilégié pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes. Si les recettes qu’il retire de ces activités n’excèdent pas 176 200 euros, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 71 % et n’est, donc, imposé que sur 29 % des loyers perçus.

Majoration de la taxe d'habitation dans certaines communes pour une résidence secondaire

Certaines communes peuvent par délibération mettre en place une majoration entre 5% et 60% de la part de cotisation de taxe d'habitation qui leur revient pour les logements remplissant les 2 conditions suivantes :

Les communes concernées sont celles où la taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique.

Vous pouvez demander à être exonéré de la majoration, sous forme de réclamation, dans les 3 cas suivants :

  • Vous êtes contraint, en raison de votre activité professionnelle, de résider dans un lieu différent de celui de votre habitation principale
  • Vous conservez la jouissance exclusive de l'habitation qui constituait votre résidence principale avant d'être hébergées durablement dans un établissement de soins
  • Vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté (par exemple logement devant faire l'objet de travaux dans le cadre d'une opération d'urbanisme)

L’achat d’une résidence secondaire

Mis à part les plans et comptes épargne logement (PEL et CEL) ouverts avant le 1er mars 2011, qui permettent d’obtenir un prêt en fonction des intérêts acquis en période d’épargne (à condition d’occuper personnellement le logement et de ne pas le louer),l’achat d’une résidence secondaire ne bénéficie d’aucun prêt aidé (ni prêt à taux zéro, ni prêt d’accession sociale).

À l’exception du dispositif CENSI-BOUVARD qui est un mécanisme d'investissement locatif crée en 2012 permettant d'obtenir une réduction d'impôt pour l’achat un bien meublé situé dans une résidence avec services pour seniors, étudiants ou en EPHAD, il n’y a aucun autre mécanisme d’encouragement fiscal pour un investissement locatif en meublé.

Dans le cadre d'un investissement locatif, si vos charges sont supérieures aux recettes, vous pouvez obtenir un bénéfice fiscal : le déficit foncier.

Plus-value résidence secondaire

En cas de revente, sauf rares exceptions, la plus-value de la résidence secondaire sera soumise à l’impôt au taux de 19 %, plus prélèvements sociaux de 17,20 % (soit 36,20 % au total).

Sans compter la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €, introduite par la loi de finances pour 2013.
Et, depuis cette réforme, il faut avoir détenu son bien pendant plus de 22 ans (au lieu de 15 ans) pour exonérer la plus-value d’impôt sur le revenu, et pendant plus de 30 ans pour être exonéré sur les prélèvements sociaux.

Chiffres clés

Les résidences secondaires se concentrent sur les façades méditerranéennes et atlantiques et dans les zones montagneuses.

Elles représentent un tiers des logements en Corse, 22 % en Languedoc-Roussillon et 17 % en Provence-Alpes-Côte d'azur.

A l'inverse, leur part n'excède pas 5 % dans le Nord-Est.