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Acheter un logement ancien
Acheter un logement ancien : mode d’emploi
Vous succombez aux charmes d’un logement ancien ? Avant de vous lancer, lisez la marche à suivre. L’immobilier ancien présente de nombreux atouts. Les logements se situent généralement en centre-ville, à proximité des commerces, des transports ou encore des écoles, un avantage indéniable pour la revente. Voici nos conseils pour maîtriser votre achat immobilier.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : décembre 2023
Acheter un logement ancien
Attention à l’état de la copropriété et du logement
Si vous achetez en immeuble collectif, soyez vigilant quant à l’état général du bâtiment car des travaux pourraient être prévus à moyen terme. Il est important de faire attention aux vices cachés.
N’oubliez pas non plus que la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) oblige les syndicats de copropriétés à mettre en place un « fonds de travaux » qui devra être abondé à hauteur de 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel par les copropriétaires afin de financer les rénovations futures.
Pour estimer les dépenses à venir d'un logement ancien...
Lisez attentivement les documents qui sont annexés à la promesse de vente.
- Ils portent sur l’organisation de la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, etc.) et sur sa situation financière (montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, etc.).
- Parmi les documents, vous trouverez aussi le carnet d’entretien, qui décrit l’état de la copropriété, accompagné de la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat (arrêté à paraître), et le cas échéant le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
- Concernant l’état du logement lui-même, consultez le dossier de diagnostics techniques, c’est-à-dire, le document qui regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers réalisés par des diagnostiqueurs certifiés (diagnostic amiante, constat des risques d'exposition au plomb, etc.) rendus obligatoires par la loi.
Tous ces éléments d’information doivent être pris en compte car ils peuvent induire des dépenses à venir qui s’ajouteront au coût de votre opération et aux mensualités de remboursement de votre prêt si vous avez besoin de souscrire un emprunt.
Réfléchissez avant de conclure un accord
Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont arrivés à un accord, ils signent un avant-contrat qui peut prendre la forme soit d’une « promesse unilatérale de vente », soit d’un compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »).
En tant qu'acquéreur non professionnel, vous disposerez d’un « délai de rétraction » de 10 jours.
Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée que le vendeur doit vous envoyer et qui contient l’avant-contrat que vous avez signé.
À noter : si un agent immobilier intervient à la signature de cet acte, il est autorisé par la loi à vous remettre cet acte en « main propre », et le délai de rétractation court à compter du lendemain de cette remise.
Le compromis de vente comprend deux engagements réciproques :
- un engagement du vendeur de vendre son bien à l'acheteur
- un engagement de l'acheteur de l'acheter
Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (entre 5 % et 10 % du prix de vente).
Avec une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à l’acheteur au prix convenu dans cet acte et l’acheteur ne s’engage pas définitivement.
Il dispose d’une option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé.
Cette option lui est accordée moyennant le versement d’une « indemnité d’immobilisation » qu’il perd s’il renonce à son acquisition.
Si elle est passée « sous seing privé », pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée au bureau d’enregistrement dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur.
À noter : à la signature de l’avant-contrat aucune somme d’argent ne peut vous être exigée, ni à titre d’acompte sur le prix de vente, ni à titre d’indemnité d’immobilisation. Ce n’est qu’au terme du délai de rétraction de 10 jours, que cette somme peut être versée par l’acquéreur.
Si un agent immobilier intervient à la signature de l’avant-contrat, la loi l’autorise à recevoir cette somme à la condition de disposer de la garantie financière nécessaire. La somme est alors conservée sur un compte sécurisé, dit compte « séquestre ». Elle viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Elle est remboursée à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une « condition suspensive » ne se réalise pas dans le délai prévu.
Que ce soit dans le cadre du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, l’acheteur et le vendeur peuvent insérer des clauses suspensives qui conditionnent la réalisation de l’opération.
Par exemple, un acheteur qui a besoin d’avoir recours à l’emprunt bancaire pour financer son achat, aura intérêt à faire inscrire l’octroi du prêt dans ces conditions suspensives. En cas de refus de la banque, il sera désengagé et les sommes versées d’avance lui seront restituées.
Enfin, au terme de la promesse ou du compromis de vente, les deux parties se retrouveront chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, c’est une obligation légale. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue. Les frais de notaire aussi connus comme "frais d'acquisition" sont à prévoir.
Le rôle de l'agent immobilier
L’agent immobilier connaît parfaitement le marché de l’immobilier et saura vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches jusqu’à l’acte définitif de vente signé chez le notaire.
Il exerce une activité professionnelle règlementée.
À ce titre, il est compétent et habilité par la loi pour rédiger une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente lorsqu’il a été mandaté par le vendeur pour trouver un acquéreur ou par l’acquéreur pour rechercher un bien qui réponde à ses besoins.