Permis de louer : quels sont les biens concernés ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juin 2020

Lutter contre l’habitat indigne

Le respect des critères de décence et de salubrité est un point crucial dans l’immobilier et pour les élus locaux, les logements insalubres pouvant mettre en danger la santé et la sécurité des locataires.
Pour rappel, proposer un logement décent fait partie des obligations du propriétaire.
Depuis 2014, la loi ALUR permet ainsi aux EPCI (établissements publics de coopération intercommunaux), ou à défaut aux communes, de définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou d'ensembles immobiliers, pour lesquels les propriétaires bailleurs doivent réaliser des démarches afin de pouvoir louer leur logement.

Deux démarches distinctes selon la zone concernée :

• déclaration de mise en location
• autorisation préalable de mise en location

Dans les deux cas, cela permet à la commune d’être avertie lors de la mise en location d’un bien et d’agir ainsi en prévention dans les zones où l’on constate un volume élevé de logements dégradés.

Qui est concerné par le permis de louer ?

• Seuls les logements dont le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 lors de la première mise en location ou lors de la remise sur le marché du bien, sont visés.
  À noter : en France, cette loi régit la plupart des baux d’habitation.

• Sont concernés, les biens se trouvant dans les zones géographiques définies.
  À noter : ces zones n’englobent généralement pas une commune dans son ensemble mais seulement certains quartiers.

• Dans les zones définies, le permis de louer s’applique à la fois aux logements vides et aux logements meublés qui sont loués à titre de résidence principale.

• Dans quel type de zones ? Celles où la vigilance est accrue.

Dans ces zones, les propriétaires qui mettent en location un logement doivent le déclarer, dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location, au président de l’EPCI compétent ou, à défaut, au maire de la commune.
La déclaration est établie conformément à un formulaire fixé par arrêté ; votre administrateur de biens peut vous accompagner dans cette démarche.

• Dans quel type de zones ? Celles où il existe une proportion importante d’habitats dégradés.

Elle a, par exemple, était mise en place dans le quartier des Noailles à Marseille ou encore dans 14 quartiers de Roubaix, une ville particulièrement engagée dans la lutte contre l’habitat indigne.

Cette démarche est plus contraignante que la précédente car il ne s’agit pas simplement d’informer l’administration, mais d’obtenir une autorisation avant de pouvoir louer.
Pour ce faire, le service de l’EPCI ou de la commune doit se déplacer pour contrôler l’état du logement et s’assurer qu’il répond aux critères de décence exigés.
Une démarche qui prend donc plus de temps et nécessite d’anticiper la demande pour ne pas être bloqué pour la mise en location du logement.

La demande peut être refusée si le l’état du bien n’est pas jugé conforme, et des travaux peuvent alors être imposés au propriétaire afin d’obtenir l’autorisation de mise en location.

Envoi du formulaire et des documents annexes

Pour effectuer votre déclaration ou demande d’autorisation, vous devez remplir le formulaire adéquat, établi par le ministère chargé du Logement :

• formulaire de Déclaration de mise en location (Cerfa n°15651) : à envoyer dans les 15 jours qui suivent la signature du bail de location.
  Ce formulaire est à soumettre à chaque fois que vous signez un bail avec de nouveaux locataires.

• formulaire de Demande d'autorisation préalable de mise en location (Cerfa n°15652) : à envoyer avant la mise en location (à anticiper pour avoir l’autorisation avant la signature du contrat).
  La demande d’autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, mais n’est pas nécessaire en cas d’avenant au bail.

Pour que votre dossier soit complet, il est également demandé d’annexer au formulaire les diagnostics immobiliers obligatoires réalisés pour le logement concerné.

Votre dossier doit ensuite être envoyé à l’EPCI ou la commune du logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique si cela est possible.

Retours de l’administration

• Déclaration de mise en location

Dans la semaine qui suit le dépôt de la déclaration vous recevrez :

- Si votre dossier est complet, un récépissé indiquant la date de dépôt de votre demande et reproduisant l'ensemble des informations mentionnées dans celle-ci.

- Si votre dossier est incomplet, un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et vous invitant à fournir ces pièces ou informations dans un délai fixé par l'autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois.. Passé ce délai, il vous faudra recommencer la procédure.

• Autorisation préalable de mise en location

À défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence vaut autorisation préalable de mise en location.
Cette autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location du bien dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.

Si votre demande est au contraire rejetée, l’administration doit alors vous faire part d’un refus exprès et précisant les travaux à réaliser pour que vous puissiez louer votre logement.

Déclaration de mise en location

Lorsqu’une personne met en location un logement sans remplir les obligations de déclaration, le représentant de l’État dans le département peut ordonner le paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.

Autorisation préalable de mise en location

L’oubli de dépôt d’une demande de permis de louer peut engendrer la condamnation à payer une amende pouvant atteindre le montant de 5 000 €.
En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €.
Louer son bien en dépit d'une décision de rejet de la demande d'autorisation peut également entraîner le paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.