Investir/Financer
Prêt immobilier
Les conditions pour obtenir un prêt ont évolué, comment améliorer ses chances d'en obtenir un ?
Les conditions pour obtenir un prêt ont évolué, comment améliorer ses chances d'en obtenir un ?
Cette fois, tout est réuni : la localisation, la surface, le budget et même l’orientation !
C’est cette maison et aucune autre !
Direction la banque pour souscrire à un prêt immobilier et là ça coince ! Comment ? Pourquoi ?Découvrez l'importance de comprendre les taux d'usure dans le financement immobilier pour maximiser vos chances de réaliser votre projet en toute tranquillité.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2023
Crédit immobilier, TAEG, taux d’usure, assurance, frais annexes, tous ces termes peuvent parfois effrayer les néophytes qui se lancent dans l’achat d’un bien immobilier.
La FNAIM fait le point pour vous, et vous éclaire sur la mécanique du financement immobilier et ce fameux taux d’usure qui fait tant parler de lui.
S’il y a quelques mois, les banques étaient prêtes à tout pour vous vendre un prêt, ce n’est plus tout à fait le cas aujourd’hui. Entre l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, les établissements bancaires ont durci les conditions d’octroi des prêts immobilier ; de quoi freiner les ventes et décourager les acquéreurs. Mais en proposant un dossier complet avec des arguments de chocs, vous pourrez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le graal.
L'apport personnel devenu obligatoire
Plus celui-ci sera important, mieux ce sera. Aujourd'hui il est recommandé une somme équivalente à 10 % ou 20 % du bien pour couvrir les frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence immobilière, frais de garantie), qui ne sont quasiment plus jamais avancés par les banques. En moyenne, l'apport personnel demandé par les banques est désormais de 60.000 euros, selon les chiffres de notre partenaire national exclusif CAFPI. N’hésitez pas à demander à vos proches un petit coup de pouce pour l’étoffer : le banquier appréciera !
Un profil stable
Les banques recherchent avant tout des profils stables professionnellement et financièrement. Si le CDI n’est pas mentionné comme obligatoire il reste un argument phare pour rassurer votre banque.
Ce n'est pas tout : en plus de votre apport personnel, les banques sont par ailleurs de plus en plus nombreuses à exiger une épargne résiduelle c'est à dire de l'argent en plus qui pourra couvrir une année de crédit.
Enfin, vos comptes bancaires doivent être irréprochables : soldez vos anciens prêts, payez en carte bleue, évitez les dépenses superflues et les découverts pendant au moins 3 mois. En effet, les banques demandent en général les 3 derniers relevés.
Attention, pour limiter tous les risques, les banques sont également susceptibles de vous demander de remplir des questionnaires de santé. En cas de pathologie sévère, elles peuvent demander des assurances emprunteurs plus onéreuses ou même refuser le prêt.
Le saviez-vous ?
Depuis le 1er janvier 2023, le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) oblige les banques à limiter la durée des crédits des emprunteurs à 25 ans et le taux d’emprunt à 35 % de leurs ressources.
Quels sont les documents obligatoires ?
Une fois le compromis de vente signé il vous faudra vous rendre à la banque ou chez votre courtier pour y déposer votre dossier de demande de prêt immobilier.
Ce dossier est composé de :
• Vos justificatifs d’identité
• Vos 2 derniers avis d’imposition
• Vos 3 derniers bulletins de salaires
• Vos 3 derniers relevés de compte
• Votre justificatif de domicile
• Votre justificatif de situation familiale
• Votre justificatif d’apport personnel
• Votre contrat de travail
• Le compromis de vente
A l’étude de ces éléments, la banque va pouvoir évaluer votre capacité de remboursement et vous donner un accord de principe.
Composition de l’accord d'un prêt immobilier
La proposition d’offre de prêt, quant à elle, contient les éléments suivants :
• Le montant estimé de la somme empruntée
• La durée de l’emprunt immobilier
• Les conditions et les différentes clauses du crédit
• Les modalités concernant les garanties d’emprunt et les assurances
• Le taux de l’emprunt
• Un tableau d’amortissement du prêt
• Le montant estimé des frais de dossier
Quid du taux d’emprunt, TAEG et taux d’usure
Au-delà du taux d’emprunt (fixe ou variable), l’organisme prêteur vous parlera de TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
Le TAEG est un indicateur en pourcentage qui comptabilise la totalité des frais liés à la souscription d’un prêt. Il est le taux d’intérêt tout compris d’un crédit
Il permet ainsi les comparaisons d’une offre de prêt à une autre plus accessible en fonction de leur coût total.
Ce TAEG comprend :
• Le taux nominal
• Les frais de dossier
• Les frais d’assurance*
• Les frais de garantie obligatoires
• Les frais payés ou dus à des intermédiaires
Ce TAEG, une fois calculé est comparé au taux d’usure immobilier.
Le taux d’usure immobilier est le TAEG maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt.
Ce taux d’usure est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal Officiel.
Si le TAEG est inférieur au taux d’usure immobilier en cours, le financement sera accordé.
En revanche, dès lors que le TAEG est supérieur au taux d’usure on dit que le prêt est « usuaire ». Cela signifie que la banque ne pourra pas vous accorder de financement sans négociation.
Le taux d’usure immobilier a été instauré pour protéger les emprunteurs contre les taux d’intérêts excessifs qui lui seraient proposés.
En effet, des taux d’intérêts trop élevés pourraient placer le ou les emprunteurs dans une situation financière difficile et à plus grande échelle, déstabiliser l’économie globale.
L’usure (fait de retirer d’un capital prêté un intérêt supérieur à celui autorisé par la réglementation) constitue d’ailleurs un délit passible d’emprisonnement et/ou d’une peine d’amende.