Réparations locatives : que peut-on faire ? Qui doit faire quoi ?

Selon l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Cela ne signifie pas que tout aménagement soit interdit au locataire ; il doit toutefois avant d'entreprendre certains travaux demander l'autorisation au propriétaire.

Quant aux réparations locatives, la loi (n°89-462 du 6 juillet 1989) rappelle que :

• le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret (n° 87-712 du 26 août 1987) ;
  
• le propriétaire doit entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu dans le contrat de location, et doit y faire toutes les réparations, autres que locatives et qui sont nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement.

Réparations locatives en location nue

Certaines réparations locatives d’entretien courant sont à la charge du locataire.

• Extérieurs du logement : jardins privatifs (allées, arbustes, etc.) ; enlèvement de la mousse et autres végétaux des auvents et terrasses ; dégorgement des conduits des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières, etc.
• Ouvertures intérieures et extérieures : graissage des gonds, charnières, serrures, remplacement des boulons, réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées, etc.
• Parties intérieures : maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons et rebouchage de trous ; entretien courant des sols (moquettes, carrelage, parquet), ce qui induit le remplacement de quelques lames de parquets, la réalisation de raccord de moquette ; réparation des dispositifs de fermetures de placards ; installations de plomberie : remplacement des joints et colliers, des tuyaux souples de raccordement, nettoyage des dépôts de calcaire, vidange des fosses septiques ; entretien courant des installations de chauffage et de production d’eau chaude ; équipements électriques : remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, ampoules, réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
  
  

Réparations locatives en meublé

En plus de l'entretien courant des éléments mentionnés ci-dessus, le locataire en meublé doit porter une attention particulière aux meubles présents dans le logement : entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hotte aspirante, adoucisseur d’eau, capteur solaire, pompe à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs, etc.

...sans démarches particulières

Le bailleur vous doit la jouissance paisible de votre logement. Vous pouvez ainsi accrocher des cadres dans toutes les pièces et vous êtes parfaitement libre de peindre les murs comme bon vous semble.

Cependant, au moment de rendre les clés au propriétaire, sachez que le bien ne devra pas nécessiter d’autres travaux de remise en état que ceux liés à l’usage et à la durée de l’occupation.

Ainsi, si vous avez fait des trous un peu partout, vous aurez tout intérêt à les reboucher proprement avant l’état des lieux de sortie.

Dans le cas contraire, votre propriétaire serait en droit de déduire de votre dépôt de garantie les frais engendrés par la remise en état des lieux qui s'avérerait nécessaire pour relouer le bien.

...sous réserve d'autorisation par le propriétaire

Avant d’entreprendre des travaux, mieux vaut solliciter une autorisation écrite de votre propriétaire... au cas où vous souhaiteriez changer un revêtement de sol par exemple, et que vous résidez en copropriété (le règlement de copropriété peut contenir des restrictions portant sur la nature des revêtements autorisés).

La demande d’autorisation devient absolument indispensable dès lors que les travaux envisagés transforment les lieux et/ou les équipements, par exemple installer une cabine de douche, supprimer une cheminée, abattre une cloison, etc.

Le cas échéant, c'est d'autre part le seul moyen de négocier avec lui une éventuelle participation financière aux travaux que vous souhaitez entreprendre.

Si vous vous dispensez de son autorisation ou passez outre son refus, votre propriétaire pourra, à la fin du bail de location, conserver le bénéfice des nouvelles installations sans vous les rembourser ou exiger une remise en état des locaux à vos frais. La remise en état pourrait en plus, être demandée immédiatement si les transformations réalisées mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement !