Achat/Vente
Tout savoir sur la vente
Quel mandat de vente choisir ?
Mandat de vente : que faut-il savoir ?
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : novembre 2024
Vous décidez de confier la vente de votre bien à une agence immobilière. Mais, quel mandat choisir ? Mandat exclusif, mandat sans exclusivité ?
Chaque contrat a ses spécificités mais doit obligatoirement mentionner la durée du mandat, le montant des honoraires, le prix du bien, etc.
Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?
Un mandat de vente est un contrat bilatéral qui unit le vendeur, propriétaire d’un bien immobilier et un professionnel de l’immobilier à qui le vendeur confie son bien à la vente.
Il existe essentiellement deux types de mandats de vente : le mandat exclusif et le mandat non-exclusif (ou "simple").
La pratique professionnelle a recours également, parfois, au mandat semi-exclusif.
Que doit contenir le mandat de vente ?
- L’identité des personnes qui vendent le bien : le professionnel de l’immobilier doit vérifier que celui qui se prétend propriétaire l’est bien, au moyen du titre de propriété ;
- Les références et coordonnées du ou des agences chargées de la vente ;
- La désignation du bien ;
- Le prix du bien ;
- Le montant de la rémunération du mandataire (honoraires) et la partie débitrice (vendeur et/ou acquéreur) selon le barème d’honoraires ;
- La durée : le mandat de vente doit être donné pour une durée librement et conventionnellement déterminée au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, lorsque le mandat de vente prévoit une clause d’exclusivité et/ou une clause pénale (indemnité forfaitaire prévue en faveur du mandataire), passé un délai irrévocable de trois mois à compter de sa signature, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
- Les moyens employés par le mandataire et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales.
Mandat de vente exclusif ou non-exclusif : quelles différences ?
Il existe trois types de mandat :
- le mandat exclusif (il peut être dénoncé au bout de 3 mois) : l’agent immobilier mandaté est le seul à pouvoir vendre (ou louer) votre bien pendant la durée du mandat, et est dans ce contexte fortement mobilisé pour parvenir à la vente le plus rapidement possible ;
- le mandat sans exclusivité (ou "simple") : l’agent immobilier peut vendre (ou louer) votre bien, mais vous avez le droit de confier la vente (ou la location) à d’autres professionnels, voire de trouver un acquéreur ou un locataire par vos propres moyens. Une méthode qui semble intéressante mais qui motivera moins les professionnels mis en concurrence, et qui risque de s'avérer finalement inefficace;
- le mandat semi-exclusif : l’agent immobilier mandaté est le seul professionnel à pouvoir vendre votre bien mais le propriétaire (mandant) peut rechercher un client acquéreur par lui-même. S’il s’agit d’une semi-exclusivité « totale », le vendeur qui trouve l’acquéreur ne devra aucun honoraires à l’agence qui ne réalisera pas la vente ; s’il s’agit d’une semi-exclusivité « restreinte », le vendeur devra diriger vers l’agence l’acquéreur trouvé par lui et celle-ci percevra alors des honoraires réduits (en général de moitié) au titre de la négociation et de la conclusion de la vente.
Quelle est la mission d’un agent immobilier dans le cadre d’un mandat de vente exclusif ?
Comme pour tout mandat, l’agent immobilier vérifie l’existence matérielle du bien et le titre de propriété de celui qui se prétend propriétaire, et évalue la valeur vénale du bien.
Il doit demander tous les diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien, de sa date de construction,…
Il peut également être amené à vérifier certains éléments auprès du service de publicité foncière.
Dans le cas où il ne s’agit pas d’une copropriété, il est également important de vérifier l'existence d'éventuelles servitudes.
En outre, dans le cadre d’un mandat de vente exclusif, celui-ci doit obligatoirement mentionner les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour mener à bien sa mission, ainsi que les modalités de reddition de compte au mandant, relatives à l'exécution desdites actions et selon une périodicité définie entre les parties.
La plupart des agences appartiennent à des groupements (AMEPI, SIA…) qui ont pour objet le partage des mandats de vente exclusifs détenus par leurs membres, leur permettant ainsi d’augmenter fortement leurs chances de vendre les biens concernés.
Quelles sont les obligations du propriétaire envers les agences immobilières ?
S’il s’agit d’un mandat de vente exclusif, le mandant doit respecter la clause d’exclusivité consentie à l’agence. A défaut, il s’expose à devoir à celle-ci une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale du montant de ses honoraires (mentionnée en caractères très apparents dans le mandat).
S’il s’agit d’un mandat de vente sans exclusivité et dans l’hypothèse où le propriétaire vend lui-même son bien, il ne doit rien aux agences immobilières qu’il a mandatées.
Toutefois, le vendeur (mandant) doit leur communiquer l’identité de la personne à laquelle il vend, car il est possible que l’une d’elles ait déjà fait visiter le bien au(x) futur(s) acheteur(s) en question ou lui ait antérieurement présenté l’acquéreur potentiel (par la communication d’un rapport de visite, par exemple). Une indemnité forfaitaire du montant des honoraires à titre de clause pénale est généralement stipulée dans le mandat en pareille situation à l’effet de préserver les intérêts du mandataire évincé (en caractères très apparents également).
En ce qui concerne le paiement des honoraires, ceux-ci sont dus par le débiteur contractuel, indiqué dans le mandat et dans la promesse de vente (compromis ou PUV), à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.