Copropriété
Comprendre le fonctionnement de la copropriété
Le « pré-état daté »
Le « pré-état daté » : définition et obligations
Comment permettre aux acheteurs de bénéficier d'une totale transparence avant la signature d'un compromis de vente en vue d'un achat en copropriété ? La FNAIM fait le point sur le « pré-état daté »
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : Mai 2024
Un réel besoin de renforcement du niveau d'information des acquéreurs avant de conclure un achat en copropriété a été constaté. Pour parer à ce problème, la loi ALUR a créé l’article L721-2 dans le code de la construction et de l’habitation, que certains appellent en pratique « pré-état daté ». Découvrez les caractéristiques du « pré-état daté » et les obligations qui en découlent.
Qu’est-ce que le « pré-état daté » et quelle est sa différence avec l'état daté ?
Le « pré-état daté » est un document transmis au futur acquéreur d’un lot en copropriété, avant la signature du compromis de vente, pour lui permettre de prendre connaissance d’informations administratives et financières concernant la copropriété et le lot en question.
En effet, lorsque vous achetez un bien en copropriété, il est nécessaire d’anticiper, au-delà du prix de vente, les frais liés à la copropriété afin de les inclure dans votre budget : charges de copropriété, travaux en cours, niveau de dettes, provisions sur charges, fonds de travaux, etc.
En instaurant le « pré-état daté », la loi ALUR a ainsi voulu renforcer l’information mise à disposition de l’acheteur pour une transaction en toute transparence.
L’état daté, quant à lui, est un document obligatoirement établi par le syndic de copropriété, dont le coût incombe selon la loi au copropriétaire vendeur. Son contenu est précisé par l'article 5 du décret du 17 mars 1967.
Si le « pré-état daté » se transmet avant la signature du compromis de vente, l'état daté intervient plus tard dans le processus, au moment de la signature de l'acte de vente.
À noter : depuis le 1er juin 2020, le tarif facturé par le syndic de copropriété pour la réalisation de l’état daté est plafonné à 380 € TTC.
Le « pré-état daté » est-il obligatoire ?
La loi ALUR oblige le vendeur à remettre au futur acquéreur les informations et documents figurant dans l’article L721-2 du CCH et ce, au plus tard le jour de la signature du compromis de vente.
À noter : si le « pré-état daté » n’est pas délivré au plus tard lors de la signature du compromis, le délai de rétractation de l'acquéreur ne démarrera qu'à compter du lendemain de la remise du document.
Que contient le « pré-état daté » ?
Nous pouvons segmenter ces informations en trois catégories :
Les informations financières de la copropriété
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur lors des deux précédents exercices comptables
- Les sommes, éventuellement restantes, dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et celles susceptibles d’être dues par le futur acheteur
- L’état des impayés et de la dette fournisseurs
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu s’il y en a.
Les informations relatives à la gestion de la copropriété
- Une copie du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et de tous leurs annexes et avenants publiés
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- La fiche synthétique de la copropriété
- La notice des droits et devoirs des copropriétaires et du fonctionnement du syndicat de copropriétaires (mais l’arrêté qui devait en fixer le contenu n’est toujours pas publié à ce jour).
Les informations relatives à l’état de la copropriété
- Les conclusions du diagnostic technique global s’il a été réalisé dans l’immeuble
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- Le plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté et à défaut le projet de PPT mentionné au premier alinéa du I de l'article 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965 s'il a été élaboré.
Qui doit réaliser le « pré-état daté » ?
Le « pré-état daté » doit être établi et transmis au futur acquéreur avant la signature du compromis de vente.
Si le vendeur peut récupérer les informations requises sur l’extranet de la copropriété dès lors qu’elle en est dotée, il n’est cependant pas toujours facile pour lui de les exploiter notamment lorsqu’il s’agit des éléments financiers.
Le copropriétaire vendeur pourra donc se rapprocher de son syndic qui lui précisera s’il est en mesure de réaliser ce document.
Le « pré-état daté » est-il payant ?
Si le syndic accepte de réaliser le « pré-état daté », il pourra facturer cette prestation au copropriétaire vendeur.
Références juridiques
Loi ALUR du 24 mars 2014
Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (liste document extranet copropriété)
Article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (contenu état daté)
Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafonnement tarif état daté)
Article 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (contenu « pré-état daté »)