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Garantie des vices cachés
Vices cachés dans l'immobilier : quelle garantie ? quels recours ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier, gare aux mauvaises surprises ! Il peut arriver que l'acquéreur découvre des défauts ou des problèmes importants non apparents ou dissimulés lors de la visite du bien. Ces défauts, appelés "vices cachés", peuvent avoir des conséquences financières et juridiques importantes pour l'acheteur. La FNAIM vous informe sur les recours possibles.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : janvier 2025
Comme pour toute vente, l’acquéreur d’un bien immobilier est protégé contre la découverte, postérieure à l’achat, d’éventuels défauts qu’une inspection minutieuse n’aurait pas permis de mettre en évidence.
C'est l’article 1641 du code civil qui fonde cette garantie des vices cachés.
Comment mettre en œuvre cette garantie des vices cachés dans l'immobilier, quels sont les recours ? La FNAIM fait le point.
Qu'est-ce qu'un vice caché dans l'immobilier ?
Selon l’article 1641 du code civil, les vices cachés en immobilier sont définis comme "des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus »
Comment prouver l'existence du défaut caché sur un bien immobilier ?
L'existence du vice
Infiltrations d’eau dans une pièce, mur qui se lézarde, système d’évacuation ne satisfaisant pas aux normes, charpente dégradée…
Le vice caché ne peut se limiter à un simple défaut d’agrément. Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur aurait été conduit à renoncer à l’acquisition ou, à tout le moins, à en négocier le prix à la baisse s’il en avait eu connaissance.
Le caractère antérieur et caché du vice
Constater le défaut ne suffit cependant pas. Pour pouvoir faire jouer la garantie du vice caché prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, il vous revient de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé.
Si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, aucun recours n’est possible à son encontre. C’est également le cas pour tous les points concernés par un diagnostic.
Afin de prouver l’existence du vice caché, vous pouvez appuyer votre demande sur des attestations ou sur des devis de réparation.
Pour augmenter vos chances de succès, il est malgré tout conseillé de faire procéder à une expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile et sur le site de la Cour de Cassation.
Quel recours en cas de vice caché immobilier ?
Vous avez découvert l'existence d'un vice caché ? Il convient de commencer par informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
En l’absence de réaction de sa part, il vous faudra saisir le tribunal compétent, à savoir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.
Légalement, la garantie pour vice caché peut être mise en œuvre pendant deux ans à compter de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du Code civil, sans toutefois excéder un délai total de 20 ans à compter de la conclusion de la vente (2232 du Code civil).
Que pouvez-vous demander à votre vendeur ?
Dans le secteur immobilier, une fois la présence du vice caché reconnue, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- demander qu'il soit remédié aux dommages (réparation du vice)
- conserver le logement mais vous faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge (réduction du prix)
- annuler la vente (donc rendre le logement) et vous en faire rembourser le prix ainsi que les frais occasionnés par la vente. Si vous choisissez cette troisième option et obtenez gain de cause, vous devez rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté (restitution du bien contre restitution du prix).
Il peut aussi arriver que le juge estime que le vice caché existe, mais qu'il ne justifie pas l’annulation de la transaction mais une réduction du prix.
S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du défaut au moment de la transaction, vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (article 1645 du Code civil).
Clause de non garantie des vices cachés
Dans l'immobilier, certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure.
Si le vendeur n’est pas un professionnel, cette clause est légale. Le seul recours dont vous disposez alors est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé (preuve de la mauvaise foi du vendeur).
Précisons toutefois qu'une telle clause n'est pas admise en faveur d'un vendeur professionnel (sauf si l'acquéreur est lui même un professionnel de la même spécialité)
Comme souvent, recourir à un professionnel revient donc à s’assurer la garantie d’une protection accrue.