Description du bien

Annaïk Puaud (Orhant Immobilier) vous dévoile " L'Orée ", magnifique maison néo-bretonne de 268,18m² (surface au sol) située dans un environnement paisible en lisière de forêt, entre Pluvigner et Baud, à seulement 20 minutes de la gare TGV d'Auray et 5 minutes de Pluvigner. Nichée dans un cadre verdoyant en bordure de la forêt domaniale de Camors, elle séduira les amoureux du calme et de la nature, des ballades en forêt avec leur chien ou à cheval.

Avec un cadre de vie unique, ses beaux volumes (211m² surface habitable) et ses prestations de qualité, elle est idéale pour une grande famille ou un projet de chambres d'hôtes. Cette maison lumineuse et bien entretenue se compose de trois niveaux offrant des espaces de vie confortables et fonctionnels.

Le rez-de-jardin polyvalent et bien agencé comprend une entrée principale qui mène à un espace de vie indépendant comprenant deux chambres spacieuses (14 et 16m²), toutes deux exposées plein sud, dont l'une dispose d'une cheminée. Une grande salle de bains (10m²), équipée d'une baignoire balnéo, d'une double vasque et d'un sèche-serviettes, complète cet espace nuit.

Le rez-de-jardin dispose également d'un garage carrelé (19m² environ) avec plafond isolé et point d'eau, un atelier de bricolage, une cave à vin éclairée ainsi qu'une buanderie (8m²) équipée d'une douche et d'une fenêtre sécurisée par des barreaux.

Le rez-de-chaussée surélevé, convivial et lumineux vous accueille avec une belle entrée, une cuisine aménagée (plaque à induction et deux feux gaz) et équipée avec coin repas. L'espace salle à manger/salon (plus de 32m²) est baigné de lumière grâce à ses ouvertures plein sud et son balcon-terrasse, idéal pour profiter d'une vue dégagée. Un poêle en faïence alsacien apporte une chaleur douce et enveloppante à la pièce de vie.

Un couloir dessert une chambre-bureau (11m²) exposée ouest et donnant sur le jardin, une salle d'eau moderne (6m²) avec douche, sèche-serviettes et double vasque, ainsi qu'un WC séparé.

L'étage fonctionnel et spacieux propose trois grandes chambres (23m², 22m² et 18m²), dont l'une bénéficie d'un chauffage par récupération de la chaleur du poêle. De nombreux rangements avec placards intégrés sont disponibles. Une salle d'eau avec douche et WC complète cet espace. Enfin, des combles isolés permettent d'offrir un espace de stockage supplémentaire.

À l'extérieur, le terrain arboré et paysager d'environ 1 600m², entièrement clos et sans vis-à-vis, dispose d'un éclairage et offre un cadre verdoyant avec un carport pour deux voitures, un bassin avec carpes, une pergola et une dépendance d'environ 30m² (stockage de bois, matériel de jardinage, etc).

Technique : Cette maison, sécurisée, saine et bien construite, offre de belles prestations techniques.

- Portail extérieur électrique
- Système d'alarme et de caméras (intérieur et extérieur)
- Eclairage extérieur du jardin
- Murs en brique pleines doubles avec lame d'air
- Taxe foncière 2024 : 993 €.
- DPE : Classe C.
- Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 750 € et 2 430 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).
- Consommation énergie finale : 78 kWh/m²/an.
- Pompe à chaleur (De Dietrich) installée en 2024 et poêle alsacien en faïence (Oliger France).
- Toiture en ardoises, refaite il y a une dizaine d'années (crochets en inox) garantissant sa durabilité.
- Huisseries en PVC double vitrage, installées en 2017, pour une bonne isolation thermique et phonique.
- Assainissement individuel conforme aux normes en vigueur (SPANC). Travaux réalisés en 2020. Aucun défaut.
- À l'étage, les volets en bois à lamelles préservent l'authenticité de la maison, tandis que la façade sud est équipée de volets roulants électriques.
- Pas d'amiante. Pas d'agents de dégradation biologique du bois

En conclusion : Une localisation idéale entre nature et commodités. Cette maison spacieuse et confortable, située à quelques minutes des commerces et écoles, allie confort et authenticité dans un environnement préservé. Cette maison bénéficie d'un cadre paisible en lisière de forêt, tout en étant proche des services et commerces de Baud et Pluvigner, accessibles en seulement 5 minutes en voiture. Bus Keolis secteur Atlantique ou Breizh Go ligne 5 arrêt Locoal-Camors à 1,8kms (écoles/collèges sur Baud ou Pluvigner/ Lycées vers Sainte-Anne d'Auray, Auray, Locminé, Vannes...)

371 100 € HAI (Honoraires d'Agence Inclus)
Honoraires à la charge de l'acquéreur : 10 100 €.

Pour organiser une visite, contactez Annaïk Puaud - Orhant Immobilier au O6.43.37.08.6O ou par mail à annaik.immo.orhant@gmail.com. Annonce présentée par un agent commercial en immobilier inscrit au RSAC de Saintes (17) sous le numéro 512 496 381.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques.

Agences de France - SIREN : 899413603 - Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds