Bail commercial : quels sont les points clés à connaître ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2023

L’immobilier commercial est un terme souvent utilisé par les professionnels spécialisés pour réunir l’ensemble des typologies d’emplacements dans lesquels un local commercial peut être situé : en pieds d’immeubles, en parcs d’activités commerciales, en centres commerciaux et dans des lieux de transit (gares et aéroports).
En tant qu’investisseur particulier vous serez donc à l’affût d’opportunités de « murs commerciaux » ou de « murs de boutique » à acheter afin de les louer à un commerçant, qui y exercera son activité.
Si vous souhaitez acheter des murs pour votre propre compte, mieux vaut vous concentrer sur des locaux commerciaux en pied d’immeuble.

Dans le cas où vous souhaitez investir en direct, vous serez amené lors de vos recherches à rencontrer les termes « fonds de commerce » ou « droit au bail », qui n’ont rien à voir avec l’achat de murs commerciaux. En effet, le fonds de commerce correspond à la valeur du commerce créé par votre locataire et donc à son capital retraite. De son côté, le droit au bail (qui est une partie intégrante du fonds de commerce), correspond au montant versé par le nouveau locataire à l’ancien pour bénéficier du bail commercial (l’équivalent du contrat de location dans l’immobilier d’habitation) en cours.

On considère qu’investir dans l’immobilier commercial offre un niveau de rentabilité deux fois supérieur à un investissement dans l’immobilier d’habitation.

Cependant, les perspectives de plus-value sont parfois moins élevées que dans l’immobilier d’habitation, car les investisseurs raisonnent en termes de niveau de loyer et non pas au prix au mètre carré pour déterminer la valeur d’un local commercial.
Là où l’immobilier d’habitation est dépendant des phénomènes de tension entre l’offre et la demande dans une zone ciblée, le marché de l’immobilier commercial est lui dépendant de la rentabilité de l’affaire du commerçant (locataire) en activité, et donc de sa capacité à honorer ses loyers, mais surtout à supporter une revalorisation à l’échéance de son bail.

- Investir dans des murs libres : ce type d’approche consiste à acquérir un local neuf dit « nu » auprès d’un promoteur ou alors de reprendre un local commercial vacant. Par la suite, vous devrez y réaliser des travaux d’aménagement puis trouver un locataire commerçant. Le risque de cette option est que vous n’êtes pas garanti que votre loyer prévisionnel soit réellement celui que vous allez négocier avec votre futur locataire. Tout dépendra du potentiel commercial de votre emplacement… et de votre capacité de négociateur.

- Investir dans des murs occupés : c'est le graal de tout investisseur, les murs occupés ont comme principale avantage de n’avoir « qu’à déposer ses valises ». En effet, vous bénéficiez d’un bail commercial en cours qui sécurisera votre projet d’investissement et facilitera donc votre demande de prêt auprès de votre partenaire bancaire. La contrepartie est non seulement que le prix demandé sera élevé, mais surtout que les opportunités sont rares et partent souvent en 48h via bouche-à- oreille.

Voici les principaux avantages qui rendent l’investissement dans un local commercial plus sécurisé que l’achat d’un appartement ou d’une maison :

- Les loyers impayés sont moins fréquents que dans l’immobilier résidentiel. En effet, le locataire est avant tout un commerçant qui est attaché à son emplacement (sa clientèle) et dépendant du bon fonctionnement de son chiffre d’affaires pour capitaliser sur son fonds de commerce, qui est souvent son « capital retraite ».

- En cas de défaut de paiement des loyers, il n’existe pas de trêve hivernale et le locataire peut se mettre en procédure de redressement ou liquidation judiciaire. De plus, le bail commercial permet au bailleur de récupérer rapidement son local par ordonnance judiciaire et sans les contraintes de l’immobilier d’habitation. Il faut compter 12 mois pour une procédure d’expulsion pour un commerçant alors qu’il faut environ deux ans dans l’immobilier résidentiel.

- Le bail commercial (le contrat de location entre le propriétaire des murs et le locataire commerçant) est de longue durée. Il est fixé pour une durée de 9 ans résiliable tous les trois ans par le locataire, d’où le jargon bail « 3-6-9 ». Ainsi, ce dernier ne peut partir du jour au lendemain et assure une stabilité locative au propriétaire du local commercial réduisant inéluctablement ses frais de gestion.

- La rédaction du bail commercial est plus flexible que dans l’habitation car il permet de fixer librement quelle partie signataire sera responsable des dépenses (impôts fonciers, travaux d’aménagement, frais d’entretiens…). Ainsi, en tant qu’investisseur vous avez la possibilité de répercuter d’avantages de charges sur le locataire que dans l’immobilier traditionnel. Néanmoins, l’article 606 du code civil stipule que les gros travaux comme la mise en conformité du local commercial sont par défaut à la charge du bailleur, même si en théorie ils peuvent être répercutés sur le locataire… tout dépendra de l’importance du local commercial et de son emplacement pour ce dernier.