Investissement locatif en immobilier : comment réussir ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juin 2021

Un investissement au financement attractif

L'investissement locatif vous permet de financer, en tout ou partie, votre projet grâce aux loyers perçus. Votre patrimoine se finance donc grâce au locataire, ce qui vous laisse la possibilité d'investir dans un autre bien immobilier. Certains investissements locatifs sont soumis à un encadrement des loyers en fonction de la zone géographique des biens.

Par ailleurs, la conjoncture actuelle est très avantageuse avec de faibles taux d'emprunt concernant les prêts immobiliers.

La constitution d'un patrimoine

Investir dans la pierre reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine rentable et sur le long terme (versus les placements financiers dont le risque est plus élevé), un patrimoine qui pourra, de plus, être transmis à vos descendants.

Préparer sa retraite

L'investissement locatif est également un bon moyen de préparer sa retraite car une fois l'emprunt remboursé, vous pourrez percevoir les loyers en complément de revenus.

Il vous est également possible en fin de financement, et/ou au terme d’un éventuel dispositif d’investissement locatif, de récupérer le bien comme résidence principale pour ne plus avoir de loyer à payer, ou d'en profiter en tant que résidence secondaire.

Bénéficier d'avantages fiscaux

Dans le cadre de l'investissement locatif, plusieurs dispositifs peuvent vous permettre de réduire vos impôts sur les revenus locatifs perçus.

En voici une liste non exhaustive :

• Déduction de charges pour les locations vides au régime réel : frais de gestion locative, primes d'assurances, taxe foncière, intérêts d'emprunt...
• Déduction de travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien (location vide au régime réel)
• Loi Pinel : réduction d'impôts pour les logements neufs
• Loi Denormandie : réduction d'impôts pour les logements anciens à rénover (=Loi Pinel dédiée à l'ancien)
• LMNP : selon le régime choisi (micro-BIC ou réel), le bailleur bénéficie d'avantages fiscaux pour les locations meublées

Avant de vous lancer dans la recherche du bien, il est important de définir, outre la rentabilité de l'investissement, l'objectif de votre démarche car celui-ci pourra orienter votre sélection.

• Exemple : souhaitez-vous louer sur le long terme ? Revendre pour dégager une plus-value ? Habiter dans le bien pour votre retraite ? Loger un membre de la famille ?

Où investir dans l'immobilier locatif ?

Critère numéro 1, le secteur géographique du bien est un des éléments les plus importants à prendre en compte pour un investissement locatif réussi, c'est à dire pérenne et rentable.

Privilégiez ainsi les villes dynamiques en termes de population et d'activité économique, et avec une forte demande locative pour optimiser l'occupation du bien.
Vous pouvez ainsi vous appuyer sur les zones éligibles de la Loi Pinel.

• Quelques exemples : Lille, Lyon, Rennes, Marseille, Montpellier, Nantes, Paris, Bordeaux, Grenoble...

Privilégiez les quartiers bénéficiant de commodités à proximité et bien desservis par les transports, tout en prenant en compte les besoins des locataires à qui vous vous adresserez.

• Exemple : la proximité de crèches et d'écoles pour un grand appartement familial, ou d'universités pour les logements s'adressant à des étudiants.

Achetez au bon prix

La rentabilité de votre investissement se joue dès le prix d'achat. Il vous faut acheter à un prix intéressant au regard des loyers que vous allez pouvoir demander au locataire.

Pour un investissement locatif, on estime une rentabilité intéressante à partir de 3 à 4%.

Etude rigoureuse du dossier de location

Trouver le "bon" locataire participe également à la rentabilité de votre investissement.
Un paiement régulier du loyer et des charges évitera les effets néfastes pour votre financement, de la même manière qu'un bon entretien du logement vous permettra de limiter les travaux de maintenance et réparations.

Pour éviter les impayés, étudiez attentivement le dossier de location. Nous vous recommandons fortement de recourir à des garanties : garantie loyer impayé, garantie Visale, garant de location,...

Optez pour la gestion locative

La rentabilité de l'investissement locatif passe également par une bonne gestion de la location, une tâche qui peut être complexe et chronophage et qu'il est ainsi préférable de confier à un professionnel.

Obligations réglementaires, juridiques, comptables, recherche de locataires, état des lieux, tarifs préférentiels (artisans, garanties,...) : profitez d'une gestion optimisée pour un investissement serein.

Bon à savoir : les honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers en régime réel.

Pour calculer la rentabilité d'un investissement locatif, il vous faudra déduire différents frais associés au logement à la somme des loyers annuels.

Divisez ensuite ce résultat par le montant des frais liés à l'acquisition du bien, et multipliez le par 100 pour obtenir le pourcentage.