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Qu’est-ce qu’un investissement locatif rentable ?
Qu’est-ce qu’un investissement locatif rentable ?
La conjoncture économique vous pousse à diversifier vos placements et à favoriser l’investissement dans la pierre. Mais qu’est-ce qu’un investissement rentable ? Quels éléments prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un projet locatif ?
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : octobre 2022
La rentabilité est la capacité d’un investissement à générer du bénéfice.
En immobilier locatif, cette rentabilité correspond au ratio entre ce que les loyers vous rapportent et les charges que vous coûte votre bien.
On évalue entre 2 et 8% la rentabilité d’un investissement locatif en 2021.
Quel type de logement sera le plus rentable pour de l’investissement locatif ?
Il faut tenir compte de différentes caractéristiques qui peuvent avoir une influence sur la rentabilité d’un bien immobilier.
S’il est commun de dire que les petites surfaces (studios et T1) constituent un investissement locatif plus rentable que les grands appartements ou les villas car elles rapportent davantage au mètre carré, il faut cependant avoir en tête que la gestion de la location pèsera plus lourd dans la balance de la rentabilité.
En effet, les petites surfaces engendrent une plus grande rotation des locataires et donc des frais de remises en état plus fréquents.
À l’inverse, les grandes surfaces (T4 et au-delà) sont moins rentables au mètre carré mais sont louées par des familles. Cela sous-entend non seulement un risque de vacance moindre mais aussi un meilleur entretien de l’habitation. Si les frais et les risques sont moindres pour le propriétaire bailleur, son rendement l’est tout autant.
Ainsi, si vous n’avez pas le temps de vous investir dans une gestion régulière de vos locataires le bon compromis sera d’investir dans un T3/T4 avec un bon rapport risque/rendement.
De même, il faut prendre en compte qu’un bien neuf coûte généralement un peu plus cher à l’achat qu’un bien ancien. En revanche, il va générer moins de travaux à l’entrée dans les lieux des locataires, ainsi que pour les années suivantes.
Attention cependant à la loi Climat et Résilience du 24 août 2021 qui est venue impacter l’investissement immobilier, notamment dans l’ancien, en imposant des restrictions aux logements classés E, F et G afin de lutter contre les « logements énergivores ».
Demandez conseil à un professionnel FNAIM pour avoir une garantie d’information.
Comment est calculée la rentabilité d’un investissement locatif ?
Il existe plusieurs échelles de comparaison en termes de rentabilité d'investissement locatif.
Si nous parlons de rentabilité brute, il s’agira simplement du pourcentage obtenu en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition du logement et en multipliant le résultat par 100. Cette rentabilité brute ne donne qu’une première indication car elle ne tient pas compte des charges et impôts à valoir sur le bénéfice mais donne cependant une bonne base de comparaison d’un bien à un autre.
L’échelle suivante nous mènera à parler de rentabilité nette (de charges). Le calcul sera le même que la rentabilité brute précédente, mais il vous faudra déduire des loyers les éléments suivants :
- la taxe foncière
- les frais de gestion
- les charges non récupérables sur le locataire (gros travaux, assurance de risque locatif, charges syndic etc.)
Enfin, si vous voulez une vision très précise il vous faudra parler en termes de rentabilité nette-nette, soit la rentabilité nette de charges, vue précédemment, car elle permet en plus de tenir compte de la fiscalité de l’investissement locatif. Il faut donc inclure dans le calcul de la rentabilité nette-nette, votre tranche d’imposition, le régime de vos revenus fonciers (micro foncier, réel, micro BIC, …) et les éventuels dispositifs de défiscalisation dont vous profitez peut-être.
Il est donc plus compliqué, voire impossible, de donner des montants ou pourcentages déductibles de manière générique.
Une étude personnelle sera mieux à même de vous donner la rentabilité nette-nette de votre projet.
Quel apport pour un investissement locatif rentable ?
S’il est parfois possible de souscrire un crédit sans apport initial, les banques vous recevront avec davantage d’égards si vous présentez un apport personnel. Et ce, même dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.
Cet apport peut notamment servir à garantir la couverture des frais de notaire.
Bien souvent les organismes prêteurs vous demanderont un apport de :
5% du prix dans le cas d’un investissement locatif dans du neuf
10% du prix pour un investissement locatif dans de l’ancien (comprenant ainsi les potentiels travaux de remise à niveau ou d’entretien).
Au-delà de cet apport nous vous conseillons également d’avoir une certaine épargne afin de pallier les vacances locatives possibles.