Investissement SCPI : une alternative pour préparer sa retraite

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : Juillet 2023

Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d'investir dans l'immobilier locatif principalement d'entreprise (bureaux, entrepôt, commerce…), et donc de diversifier son patrimoine, tout en évitant une gestion compliquée au quotidien.

Les SCPI fonctionnent toutes sur le même principe : elles achètent des biens immobiliers pour le compte d’associés (qui achètent des parts), les mettent en location et les entretiennent. Elles encaissent les loyers et les reversent aux associés, après avoir retenu des charges et des provisions notamment pour les travaux.

La valorisation d’une SCPI dépend de la qualité du patrimoine géré et de leur rentabilité.
Pour investir en SCI, il est indispensable de regarder la qualité des patrimoines et choisir la SCPI qui détient des immeubles dans des zones économiques dynamiques, susceptibles de se louer facilement ; indispensable également de connaitre les comptes et de vérifier le « report à nouveau » (c'est-à-dire les bénéfices mis de côté pour affronter une baisse passagère de la rentabilité) et les provisions pour gros travaux.

A noter

Comme tout investissement immobilier, un investissement en SCPI doit s’envisager sur le long terme. Attention : le capital investi n’est pas garanti, c’est un placement risqué.
L’activité des SCPI est régie par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

• Qui peut investir dans une SCPI ?

Toute personne qui souhaite percevoir des revenus réguliers rapidement.

• Comment investir dans une SCPI ?

Pour investir en SCPI, vous pouvez prendre contact auprès de la société de gestion (pour la SCPI qu’elle gère), via votre banque ou si vous voulez un plus large choix, auprès de conseillers en gestion de patrimoine ou au travers de quelques sites Internet spécialisés.
Plusieurs contrats d’assurance-vie permettent également d’y accéder.

Lorsque vous réalisez un investissement en SCPI, n’oubliez jamais que le capital investi n’est pas garanti, et que la valeur de la part d’une SCPI évolue en fonction du marché de l’immobilier.

Des revenus réguliers

Lorsque vous investissez en SCPI, les revenus sont versés en général trimestriellement, dès le trimestre entier suivant la souscription. Les loyers reversés sont nets de frais.
Ces revenus sont imposables avec l’ensemble des revenus fonciers.
Tous les ans, la valeur des biens de la SCPI est estimée : si elle a augmenté, le prix de la part est revalorisé, mais, si elle a baissé, le prix diminue.

Un rendement intéressant

Investir en SCPI permet d'obtenir un rendement moyen de l'ordre de 4,5%, un taux très intéressant par rapport à d'autres placements. A titre de comparaison, le livret A est passé en février 2020 à un taux de 0,5%.

Un investissement accessible

L'investissement en SCPI se fait par l'achat de parts.
Le prix de la part est généralement très accessible et peut ainsi commencer aux alentours de 100€. Même si il peut être demandé d'acheter un nombre de parts minimales (généralement 10), le ticket d'entrée reste accessible au plus grand nombre et ne nécessite pas un investissement aussi conséquent que l'achat d'un bien immobilier, à moins bien sûr, de vouloir investir davantage.
Cela permet d'avoir accès, à moindre coût, à des biens conséquents que l'on ne pourrait acquérir seul.

Un patrimoine diversifié

Investir en SCPI vous permet d'enrichir votre patrimoine et de ne pas mettre toutes vos billes dans le même sac.
Vous pourrez, par ailleurs, le transmettre sans difficultés dans le cadre de donation ou succession de vos parts.

Une gestion prise en charge par des professionnels

Vous n'aurez pas à vous préoccupez de la gestion des biens immobiliers car celle-ci est assurée par la société de gestion qui en est propriétaire.
En contrepartie, celle-ci facturera des frais de gestion, comme dans le cadre d'une gestion locative "classique".
Par ailleurs, les sociétés de gestion sont agréées par l'Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org), une sécurité supplémentaire pour l'investisseur qui confie ainsi son argent à des professionnels de l'investissement locatif qui sauront rentabiliser son investissement au mieux.

Des frais élevés

Les frais, qui servent à rémunérer le conseiller et la société de gestion, peuvent aller jusqu’à 10 à 14 % à l’entrée (y compris les droits d’enregistrement de 5 %), les montants étant variables selon que la SCPI est à capital fixe ou variable, ou qu’elle est achetée sur le marché primaire ou secondaire.

Un risque de liquidité

Il est important de noter que même s'il est possible de revendre ses parts, il y a un certain délai et il peut y avoir une décote du capital investi à la revente. L'investissement en SCPI se fait sur le long terme, il est donc nécessaire de réfléchir à ne pas investir une somme d'argent que vous aurez besoin de récupérer à court terme.

Un rendement non garanti

Lorsque vous investissez en SCPI, le rendement de votre investissement n'est pas garanti et peut fluctuer pour diverses raisons.
Nous pouvons par exemple citer la vacance locative, des loyers impayés, une crise financière ou du marché immobilier, une baisse de dynamique du secteur dans lequel la SCPI a investi, une mauvaise gestion, etc