Investir dans de la location en loi Pinel : que faut-il savoir ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juillet 2021

Mis en place par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, le dispositif est entré en vigueur en septembre 2014 dans l’objectif de soutenir l’investissement locatif dans des zones à forte demande locative, notamment dans sur le marché du neuf.

La loi Pinel permet ainsi de favoriser l’investissement dans la pierre et d’élargir l’offre de logements à destination des ménages aux revenus intermédiaires afin d’être accessibles au plus grand nombre.

Le gouvernement a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024, avec pour les années 2023 et 2024 : des taux de réduction d’impôt dégressifs.

La loi Pinel a pour vocation d’améliorer l’ancien dispositif Duflot en le rendant plus avantageux.

Une réduction d'impôt intéressante

Le principal avantage du dispositif est avant tout la défiscalisation.
Tandis que les dispositifs Scellier et Duflot permettaient une réduction d’impôts de 13 % ou 18%, la loi Pinel permet, quant à elle, une réduction pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement dans la limite d’un plafond de 300 000 €. Une réduction non négligeable qui peut atteindre la somme de 63 000 €.

La réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement fiscal de location du logement :

Précisons qu’en 2023 et 2024, le dispositif sera toutefois progressivement réduit :

• En 2023, le taux de réduction sera de 10,5% pour un engagement de location de 6 ans, de 15% pour 9 ans et de 17,5% pour 12 ans.
• En 2024, le taux de réduction sera de 9% pour un engagement de location de 6 ans, de 12% pour 9 ans et de 14% pour 12 ans.

La constitution d'un patrimoine immobilier

Moins risqué que les placements financiers et plus avantageux que les placements bancaires classiques, l’investissement immobilier reste un des leviers les plus intéressants pour placer son argent et se constituer un patrimoine.

Un investissement qui peut, par ailleurs, se financer par un prêt immobilier dont les mensualités seront, tout ou en partie, assurées par les loyers perçus.

La possibilité de louer à ses proches

Contrairement à l’ancienne loi Duflot, la loi Pinel permet de louer le bien à ses ascendants ou descendants à la condition qu'ils ne soient pas rattachés au foyer fiscal du propriétaire.

Votre investissement peut ainsi profiter à un membre de votre famille en lui permettant de louer un bien neuf à un loyer modéré.

Préparer sa retraite

Comme tout investissement locatif, l’investissement en Pinel vous permet d’assurer votre retraite.
Au terme de la période d’engagement, vous n’avez plus de contraintes de location et pouvez disposer du bien comme vous le souhaitez, que ce soit en poursuivant la location (sans contrainte de plafonds de loyer), en revendant le bien pour réaliser une plus-value immobilière, ou en reprenant le bien en tant que résidence secondaire ou principale.

La loi Pinel est accessible à toute personne d’au moins 18 ans et fiscalement domiciliée en France. Toutefois, pour être éligible et bénéficier de ses avantages, plusieurs conditions doivent être remplies.

Type d’acquisition

Pour les opérations réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel s’applique à :

• 1° L’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 ;
• 2° Le logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 ;
• 3° Le logement que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA ;
• 4° Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;
• 5° Le logement que le contribuable acquiert entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux d’amélioration définis par décret, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Limite d’investissement

La réduction d’impôt ne s’applique que dans la limite :

• de deux logements par an
• d’un montant d’investissement total de 300 000€ par an
• d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable

Il est également nécessaire de tenir compte du plafond global des avantages fiscaux qui limite le total des réductions d’impôt à 10 000€ par an.

À noter : pour bénéficier de la loi Pinel, l’investissement doit être réalisé au plus tard le 31 décembre 2024, à l’exception des investissements visés au 5°II de l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, qui restent éligibles seulement jusqu’au 31.12.2022.

Localisation du bien

Le bien doit se situer dans une des 3 zones éligibles définies : zone A, A bis ou B1.

Pour les acquisitions de logements suivis de travaux d’amélioration définis par décret, ainsi que les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation transformés en logements, le bien doit se situer dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

À noter : l’administration met à disposition un simulateur pour connaître la zone de votre commune.

Normes de performance énergétique et thermique

Le logement doit respecter les normes RT 2012 ou le label BBC 2005 pour un bien neuf, et le label HPE ou BBC rénovation 2009 pour un bien ancien avec travaux.

La location

• Le logement doit être mis à la location en tant qu’habitation principale au plus tard 1 an après son achèvement ou son acquisition.
• L’investisseur doit s’engager à louer nu son bien pour une durée minimale de 6 ans, mais peut également choisir une période de 9 ou 12 ans afin de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante.
• Le loyer (hors charges) ne doit pas dépasser les plafonds définis pour chaque zone : il s’agit de plafonds mensuels de loyer au m² de surface habitable.

À noter : pour conserver les avantages fiscaux, le logement ne doit pas connaître de vacance locative supérieure à 1 an et la vacance ne doit pas être du fait du propriétaire.

Le locataire

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds définis par zone. Le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année N-2.

Si le locataire est un membre de votre famille, celui-ci ne soit pas être rattaché à votre foyer fiscal.