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Investir en location meublée non professionnelle
Comment investir dans la location meublée non professionnelle ?
L'investissement LMNP permet de se constituer un patrimoine et de générer un revenu intéressant. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour bénéficier au mieux de ce régime fiscal.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : avril 2021
La FNAIM vous éclaire et vous conseille sur le statut en vogue de LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Un investissement généralement effectué sur le long terme avec un objectif de location et non de revente.
Sommaire
Qu'est-ce que le statut LMNP pour réaliser un investissement ?
Initialement, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) désigne un régime fiscal s'appliquant à un propriétaire-bailleur qui, dans le cadre d'un investissement locatif, propose un ou plusieurs logements en location meublée.
Le logement loué peut être neuf ou ancien (LMNP Ancien). On relève deux cas majeurs :
- Location d'un bien classique
- Location d'un bien au sein d'une résidence de services : résidence étudiante, résidence pour séniors, établissement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidence de tourisme ou encore résidence d'affaires.
Dans ce deuxième cas de figure, le propriétaire-bailleur signe alors un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans avec le gestionnaire (plus communément appelé "l'exploitant") de la résidence de services. La gestion locative sera assurée par celui-ci.
Quelles sont les conditions pour être LMNP ?
Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal LMNP, le propriétaire-bailleur doit remplir plusieurs conditions :
- Le logement doit être loué en meublé et pour un usage d'habitation.
- Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer cette activité à titre professionnel : les recettes tirées del'activité de loueur meublé non professionnel doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas dépasser les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur les revenus.
- Une déclaration d'activité doit être réalisée en remplissant un formulaire P0i (Cerfa 11 921) qui doit être transmis au Greffe du Tribunal de commerce de la ville dans laquelle se situe la location meublée.
- Les revenus générés par la location doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Bien choisir son investissement en tant que LMNP
Quelle localité ?
La grande majorité des locations meublées se concentre dans les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille...) et notamment dans les quartiers de standing pour capter une clientèle aisée et internationale.
Acquérir un bien dans les villes frontalières peut également constituer un investissement immobilier intéressant.
NB : Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage et nécessite dans certaines communes une autorisation administrative préalable.
Quel type de bien pour investir en LMNP ?
Parmi les LMNP, on retrouve généralement des appartements de petites surfaces comme les studios ou deux pièces dont sont friands les étudiants ou cadres en déplacement, par exemple.
Cependant, investir dans un plus grand appartement peut aussi vous assurer une clientèle plus sédentaire.
LMNP : acquérir un bien neuf ou ancien ?
Dans le cadre d'un investissement en loueur meublé non professionnel, vous pouvez acquérir un bien dans le neuf ou dans l'ancien.
- Investir dans le neuf permet de bénéficier d'avantages complémentaires, comme la récupération de la TVA et/ou l'éligibilité au dispositif Censi-Bouvard qui ouvre droit à une réduction d'impôt.
- L'acquisition dans l'ancien (marché du LMNP d'occasion) vous permettra d'avoir une meilleure visibilité sur les loyers attendus et les charges à payer et bénéficie généralement d'un prix d'achat inférieur de 20% à l'immobilier neuf.
Quels avantages fiscaux pour investir en location meublée non professionnelle ?
Deux options se présentent au loueur en meublé non professionnel pour son régime fiscal.
| Régime fiscal | Conditions | Imposition |
| Micro-BIC (ou régime forfaitaire) | Les revenus LMNP annuels perçus sont inférieurs à 72 600 € (ou 176 200 € pour des meublés tourisme classés). | Seule la moitié des recettes est imposable grâce à un abattement de 50% (ou 71% pour les meublés tourisme classés). À noter : avec ce régime, il n'est pas possible de déduire ses charges au réel et donc de créer de déficit. |
| Régime réel | Les revenus LMNP dépassent les plafonds fixés par le régime micro-BIC ou sur option du bailleur si les revenus sont inférieurs. | Sont déduites des recettes l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux...) et les amortissements du bien. Ce régime permet de diminuer les recettes imposables et donc les impôts. À noter : ce régime nécessite de tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. |
Dispositif "Censi-Bouvard"
Le dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2018, a été prorogé pour trois années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2021.
Il est ouvert aux LMNP investissant dans des logements neufs ou des logements anciens achevés depuis au moins 15 ans réhabilités situés dans :
- un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ;
- un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ;
- un établissement de santé autorisé à dispenser des soins de longue durée ;
- une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ou l’autorisation pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile ;
- un ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
- une résidence avec services pour étudiants.
Les résidences de tourisme sont exclues depuis le 1er janvier 2017).
Ce dispositif permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du montant HT d'acquisition du bien dans la limite de 300 000 € HT (s'étale sur 9 ans).
En contrepartie, celui-ci s'engage à louer le bien pendant une durée minimum de 9 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA acquittée sur le prix d’acquisition (à condition de conserver le bien pendant 20 ans).
NB : L’application de la réduction d’impôt emporte des conséquences sur le calcul de l’amortissement du logement ainsi que sur la détermination des plus-values réalisées lors de la cession de ce bien.