Loi de Transition Énergétique : les mesures phares

Pour contribuer à lutter contre les dérèglements climatiques et réduire sa facture énergétique, la France s’est engagée, via la loi de transition énergétique, à diminuer de 40% ses émissions de gaz à effet de serre et de 30% sa consommation d’énergies fossiles à l’horizon 2030(*).

En France, avec 40% de l’énergie consommée, le secteur du bâtiment constitue un des premiers gisements d’économies, le logement sera dès lors désigné comme un domaine sur lequel tout un chacun peut et doit intervenir.

Bien consciente de ces enjeux, la FNAIM se mobilise depuis 2009 pour la rénovation énergétique du parc privé. De par leurs activités, les professionnels de l’immobilier, interlocuteurs incontournables pour les questions d’habitat, doivent se positionner comme les acteurs essentiels en matière d’éco-rénovation pour leurs propriétaires occupants ou bailleurs et locataires.

^(*) Par rapport à la référence de 1990

La rénovation énergétique des bâtiments privés résidentiels (art. 5)

Avant 2025, les propriétaires de bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.

Sont concernés les logements classés en « F » et en « G » sur l’étiquette DPE.

Les dérogations aux PLU en faveur des travaux d’économie d’énergie (art. 7)

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, le permis d’aménager et prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, déroger aux règles des PLU, des POS et des plans d’aménagement de zone, dans des limites qui seront fixées par un décret en Conseil d’État.

Ainsi, la loi de transition énergétique permet de déroger aux règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser :

• la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;
• la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ;
• la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.

La décision motivée peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant. Mais cette capacité dérogatoire ne pourra pas s’exercer pour des édifices ou parties d’édifices construits en matériaux traditionnels.

Voir le décret d'application n°2016-802 du 15 juin 2016

Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (art.11)

Il mentionnera l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété.

Ce carnet viendra compléter le dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, et lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les documents à annexer aux promesses de vente mentionnés à l’article L. 721-2.
En cas de location, ce carnet intègre également le dossier de diagnostics techniques prévu par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (n°89-1290) Le DDT prévu par cet article comporte : le DPE, le CREP, le diagnostic amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz dans les zones concernées, l’ERNT, en cas de changement de locataire.

Ce carnet est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1^er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1^er janvier 2025.
Un décret en Conseil d’État en précisera les modalités d’application, dont la publication pourrait intervenir d’ici la fin de l’année 2015.

Un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimale (art.12)

Un logement loué sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 doit être décent, ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit être pourvu des éléments le rendant conforme à l’habitation. Il devra en outre répondre à « un critère de performance énergétique minimale ». Un décret en Conseil d’État définira ce critère de performance énergétique minimale à respecter et le calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Voir le décret d'application n°2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret N°2002-120 du 30 janvier 2002 dit "décret décence".

Les travaux de rénovation énergétique (art.14)

Tous les travaux de rénovation énergétique réalisés devront permettre d’atteindre, en une ou plusieurs étapes, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment, un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale en tenant compte des spécificités énergétiques et architecturales du bâti existant et en se rapprochant le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs.

Voir le décret d'application n°2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture, ou d'aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.

L’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs (art.26)

Il est inséré un article 24-9 à la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.
Cette obligation est entrée en vigueur six mois après la promulgation de la loi de transition énergétique.

Voir le décret d'application n°2016-710 du 30 mai 2016 relatif à l'extension à l'obligation de l'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

A noter : ces dispositions s’appliquent aussi aux immeubles en mono-propriété dotés d’un chauffage collectif.

Le contrôle de l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs (art.27)

Par des articles L. 241-2 et suivants insérés au code de l’énergie, une procédure de contrôle est mise en place.
Ainsi, le propriétaire de l’immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, communique à la demande des fonctionnaires et agents chargés des contrôles, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la requête, l’ensemble des documents prouvant le respect de l’individualisation des frais de chauffage ou les raisons justifiant qu’il en est dispensé.

En cas de manquement, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine.
En l’absence de réponse à cette requête dans le délai d’un mois ou lorsque l’intéressé ne s’est pas conformé à la mise en demeure prononcée dans le délai fixé, l’autorité administrative peut prononcer à son encontre une sanction pécuniaire qui ne peut excéder 1 500 €. Cette sanction est prononcée après que l’intéressé a reçu notification des griefs et a été mis à même de consulter le dossier et de présenter ses observations, assisté, le cas échéant, par une personne de son choix.

L’accès des opérateurs de réseau de distribution de gaz naturel et d’électricité aux compteurs de gaz naturel et d’électricité (art.29)

Le code de la construction est de l’habitation se dote d’un nouvel article (L.111-6-7) pour que les propriétaires ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic, permettent aux opérateurs des distributeurs de gaz naturel et d’électricité et aux opérateurs des sociétés agissant pour leur compte d’accéder aux ouvrages relatifs à la distribution de gaz naturel et d’électricité.

Les gestionnaires des réseaux publics de distribution d’électricité et de gaz naturel mettent à la disposition des consommateurs leurs données de comptage et des systèmes d’alerte liés au niveau de leur consommation, ainsi que des éléments de comparaison issus de moyennes statistiques basées sur les données de consommations locales et nationales (art.28).

Un nouveau dommage rendant l’immeuble impropre à sa destination (art.31)

On sait que l’article L. 111-13 du code de la construction et de l’habitation dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

La loi de transition énergétique, avec un article L. 111-13-1 nouveau, ajoute qu’en matière de performance énergétique, cette impropriété à la destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant de défauts liés aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.