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Dissolution SCI
Dissolution SCI : que faut-il savoir ?
Vous êtes associé d'une SCI et vous souhaitez fermer votre société ? La FNAIM fait le point sur la procédure de dissolution d'une SCI. Pour ce faire, tous les associés se réunissent pour prendre une décision unanime au sein d'une assemblée générale.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : octobre 2021
Quelles sont les causes de la dissolution d'une SCI ? Comment se déroule la transmission des parts ? La SCI est-elle dissoute suite au décès d'un associé ? La FNAIM vous explique tout.
La décision de dissolution d’une SCI
Pour dissoudre une société civile immobilière, les associés doivent prendre une décision unanime lors d’une assemblée générale sauf si les statuts prévoient qu’une certaine majorité déterminée à l’avance est suffisante.
Les coûts associés à la dissolution d’une SCI varient selon l’objectif final (simple dissolution ou radiation totale ?) et sont répartis sur différentes étapes telles que la publication dans un journal d’annonces légales ou encore la création d’un dossier de dissolution auprès du greffe compétent.
La transmission des parts lors de la dissolution d'une SCI
Cession à un associé ou à un tiers.
La donation ou la cession de parts d'une SCI s'effectue entre associés ou auprès de tiers, avec l'accord majoritaire ou unanime des autres associés (les règles de majorité figurent dans les statuts).
Comme un nouvel associé ne peut être toléré sans l'accord des autres, il faut demander leur agrément.
Si celui-ci est refusé, les autres associés peuvent racheter les parts dans les six mois. C'est soit un acquéreur nouveau, proposé à l'unanimité, qui les rachète, soit la SCI qui va annuler les parts et refaire une répartition du capital.
Les causes de dissolution d'une SCI
Différents cas peuvent entraîner la dissolution d'une SCI :
- à l'expiration de sa durée (99 ans, maximum) sauf prorogation votée par les associés à la majorité requise dans les statuts ;
- si son objet s'est réalisé (par exemple : construction d'un immeuble achevée) ;
- si les associés le décident en respectant les règles de majorité prévues au statut ou pour un juste motif ;
- en cas de liquidation judiciaire de la société ;
- en cas de réunion de toutes les parts de la société dans une même main
- si le tribunal prononce sa dissolution.
Dans tous les cas, l'assemblée devra nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités pour la dissolution : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif de liquidation déposé au greffe, partage de l'actif social.
Les associés paieront des droits et taxes (droits d'enregistrement, impôt sur la plus-value) dus sur le partage.
Décès d'un associé : dissolution de la SCI ?
Lorsque le décès d'un associé survient, la SCI n'est pas dissoute, elle perdure avec les héritiers, mais si ceux-ci ne sont pas agréés comme associés, ils recevront la somme correspondant à la valeur des parts évaluée au jour du décès.
Cette valeur est établie à l'amiable ou par un expert (comptable, financier désigné par les parties) ou, en cas de litige, par le tribunal judiciaire.
En savoir plus
Les associés peuvent aussi décider de la dissolution anticipée de la SCI, ce qui est rare car coûteux. Le cédant peut alors s'y opposer en décidant de ne plus céder ses parts.
La cession des parts est consignée par écrit sous seing privé ou acte notarié. Elle est enregistrée (imprimé cerfa n°2759) dans le délai d'un mois à la recette des impôts du domicile de l'un des associés et donne lieu à un droit d'enregistrement de 5 % du prix de la cession.
S'il y a plus-value, celle-ci est à acquitter lors de l'enregistrement.