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FAQ : Acheter en viager, règles et principes !
Achat et vente en viager : règles et principes
L'achat et vente en viager a pris de l'ampleur ces dernières années. Être conseillé par un spécialiste en la matière reste la meilleure solution pour éviter les mauvaises surprises lors de la signature du contrat de vente.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : Octobre 2022
Vieillissement de la population, avenir incertain des retraites... l’achat en viager semble promis à un bel avenir. Avant de se lancer, il est important de comprendre le fonctionnement ainsi que les avantages et les inconvénients d'un achat en viager.
Sommaire
- Qu’est-ce que le viager ?
- Comment est fixé le prix d'un bien en viager ?
- Quels sont les différents achats en viager possibles ?
- Quels sont les frais de notaire d’un achat en viager ?
- Quels sont les avantages et inconvénients d’un achat en viager ?
- À qui s’adresser pour une vente en viager ?
- La vente en viager : quid de l’aspect moral ?
- Consultez nos annonces vente
Qu’est-ce que le viager ?
Le viager est une forme de retraite, la plus ancienne qui existe.
L’achat en viager est une opération qui est amenée à se développer. En effet, les personnes vivent de plus en plus longtemps et les retraités ont davantage de difficultés financières, notamment liées à la stagnation des retraites.
Dans les années à venir, il y aura de plus en plus de vendeurs et donc d’opportunités d’achat.
Comment est fixé le prix d'un bien en viager ?
La détermination du prix du viager se fait en fonction de la valeur marchande du bien minorée de la valeur du droit d'usage et d'habitation calculée en fonction de l'espérance de vie du vendeur.
Une fois le prix fixé, le paiement peut notamment se faire :
- Pour partie sous forme de bouquet et pour partie sous forme de rente
- Ou encore uniquement sous forme de rente viagère
Par ailleurs, la vente en viager devient caduque si la personne sur qui la rente est créée décède dans les 20 jours suivant la vente, de la maladie dont elle était alors atteinte lors de la signature de l’acte authentique.
Quels sont les différents achats en viager possibles ?
Il existe deux types de vente en viager :
- Le viager libre, très rare, qui concerne 2 à 3% des ventes. L’acquéreur bénéficie de la jouissance du bien dès la signature de l’acte de vente.
- Le viager occupé, plus courant (97% des ventes) et qui compte de très nombreux vendeurs, permet au vendeur de conserver la jouissance du bien jusqu’à son décès.
Quels sont les frais de notaire d’un achat en viager ?
Les frais de notaire sont calculés comme pour tout achat immobilier classique, à savoir sur la valeur marchande du bien.
Seul le cas d’un achat en viager occupé connait une variation de frais de notaire, car la valeur marchande tient compte du prix lié au droit d’habitation.
Quels sont les avantages et inconvénients d’un achat en viager ?
S’il promet de nombreux avantages aux acheteurs et aux vendeurs, il peut aussi présenter des inconvénients. Alors avant de vendre ou acheter en viager, il faut être bien informé.
- Pour le vendeur
Si le vendeur décède prématurément, ses héritiers seront alors privés du bien qui a été vendu.
Si au contraire le vendeur vit longtemps, il aura fait une très bonne affaire, et, dans le cas d'un viager occupé, il est logé dans son appartement.
Dans le cas d'un viager libre, le vendeur n'a pas les soucis d’une gestion locative et bénéficie d'une fiscalité plus légère que celle des revenus fonciers.
- Pour l'acheteur
À l'inverse, si le vendeur vit très longtemps, l'acheteur n’a peut-être pas fait une très bonne affaire, c’est pourquoi il ne doit pas accepter une rente qui soit trop importante.
S'il s'agit d'un achat en viager occupé, l'acheteur n'a pas les soucis d'une gestion locative puisqu'il n'a pas de locataire, et n'a donc pas de déclaration de revenus fonciers à faire.
À qui s’adresser pour une vente en viager ?
Comme vous l'aurez compris la vente ou l'achat en viager sont des opérations particulières et délicates, il est donc essentiel de recourir à un spécialiste en viager.
Celui-ci, aura ainsi une forte expérience dans ce domaine et des connaissances sur le plan patrimonial, fiscal et juridique.
Attention à ne pas vous laissez séduire par ceux qui vous proposent les montants les plus importants car, souvent, ils n’arriveront pas à trouver des acquéreurs dans de telles conditions.
La vente en viager : quid de l’aspect moral ?
Certaines personnes peuvent être réticentes à acheter en viager car les intérêts entre acheteurs et vendeurs sont très divergents et l'on pourrait parler de spéculation sur la disparition d’autrui.
Mais il faut tout de même savoir que ce sont des opérations encadrées afin de veiller à ce que personne ne soit lésé.
Si l’acheteur conclut l’opération avec un vendeur dans un très mauvais état de santé, cela pourra être annulé tant par les héritiers que par l’administration fiscale qui veille à éviter des transmissions de patrimoine déguisées en opération de vente en viager.