Résiliation bail : quelles sont les règles et préavis à respecter ?
Les conditions pour mettre fin à un bail de location sont différentes pour le propriétaire et le locataire. C'est pourquoi il est important de prendre connaissance de certaines règles avant de faire une demande de résiliation du contrat de location.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : octobre 2024
Que vous soyez locataire ou propriétaire, il y a des règles à respecter pour résilier le contrat de location.
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment.
Le propriétaire quant à lui, ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance.
Résilier le bail
Pour résilier le contrat de location, le locataire comme le bailleur, doit donner congé et respecter un préavis.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la notification de l'huissier ou de la remise en main propre.
Résiliation du bail à l’initiative du locataire
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment.
En location meublée, le locataire devra respecter un préavis d'un mois.
En location nue, le préavis est en principe de trois mois. Il peut toutefois être réduit à un mois :
- lorsque le logement est situé dans une zone « tendue » ;
- en cas d’obtention par celui-ci d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- en cas de problème de santé, quel que soit son âge, constaté par un certificat médical, et justifiant un changement de domicile ;
- pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
- pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
- pour le conjoint victime de violence conjugale (article 15 loi juillet 1989)
S'il souhaite bénéficier d'un préavis réduit, le locataire doit le préciser dans son congé en indiquant le motif et en joignant un justificatif. A défaut le délai de préavis applicable est de trois mois.
Le locataire est tenu au paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou, s'il part avant la fin de son préavis, jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.
Résiliation du bail à l’initiative du bailleur
Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du contrat de location.
En location meublée, il doit respecter un préavis de trois mois.
En location nue, le préavis est de six mois.
Dans les deux cas, le congé ne peut être donné que :
- si le bailleur souhaite vendre le logement (attention, en location nue, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, ce qui n'est pas le cas en location meublée) ;
- ou s'il souhaite reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
- ou enfin s'il peut justifier d'un motif légitime et sérieux comme par exemple un manquement du locataire à ses obligations (le non-paiement répété du loyer...).
Lorsque le locataire reçoit un congé du bailleur, il peut quitter les lieux à tout moment sans préavis. Il ne doit payer le loyer que pour la période pendant laquelle il a occupé les lieux.
Vente en cours de bail
Si le logement est loué nu et fait l'objet d'une vente en cours de bail, l'acquéreur ne pourra pas forcément donner congé dès le terme du bail suivant l'acquisition.
Ainsi :
- lorsque le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé pour vendre qu'au terme du bail suivant,
- lorsque le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
Recours en cas de litige sur la résiliation du bail
La Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par le locataire ou le propriétaire.
Elle convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.
À défaut de conciliation, le juge du tribunal judiciaire sera compétent. Il peut par exemple, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le déclarer non valide en l'absence de motifs sérieux et légitimes.
Le congé frauduleux peut être sanctionné par une amende pénale, proportionnelle à la gravité des faits, allant jusqu'à 6 000 € pour les bailleurs personnes physiques et jusqu'à 30 000€ pour les bailleurs personnes morales.
Protection locataire âgé avec faibles ressources
Le bailleur qui donne congé, doit proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités si :
- le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond défini (de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés)
- ou le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur à ce plafond de ressources.
Toutefois, cette protection ne s'applique pas si le bailleur a plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressource en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés critères (alternatifs pour le bailleur).