Plus-value immobilière : calcul, imposition et exonérations

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : mars 2022

La plus-value brute est obtenue par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention).

• Plus-value brute immobilière = prix de vente - prix d'acquisition

On parle de plus-value immobilière lorsque le prix de vente du bien est supérieur à son prix d'acquisition et de moins-value (non imposée) dans le cas contraire.

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte, mais il est possible de déduire du prix, sur justificatifs, le montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et certains frais payés lors de la vente (ex : diagnostics obligatoires).
De même, le prix de vente doit être augmenté des sommes versées au profit du vendeur (ex : indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Si le bien a été acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Il peut être augmenté, sur justificatifs, de certains frais, notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries.
Si le bien a été acquis à titre gratuit (donation ou succession), le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Sont soumises à l’impôt sur le revenu les plus-values immobilières suivantes :

• Vente d’un bien immobilier qu'il s'agisse d'un appartement, une maison ou un terrain
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (ex. : servitude, usufruit)
• Vente réalisée par une SCI ou un fonds de placement dans l'immobilier
• Échange de biens, partage ou apport en société

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous êtes imposable sur les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé.

Le fait générateur de l’imposition est constitué par la cession à titre onéreux de l’immeuble. En pratique, la plus-value est donc généralement taxée à la date de l’acte notarié constatant la vente.

Après applications des abattements en fonction de la durée de détention du bien, l’imposition est établie au taux proportionnel de 19% et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%, et le cas échéant, à la taxe sur les plus-values élevées de plus de 50 000€.

Les opérations exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI.
Les principales exonérations sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur. Il s’agit notamment de :

• La cession de la résidence principale ;
• Les personnes qui résident dans un établissement social, médico-social, d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, lorsque la cession intervient dans un délai de 2 ans à compter de son entrée dans l’établissement ;
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale ;
• La cession d'un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s'engage à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition ;
• La cession d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents ;
• En fonction de la nature des opérations réalisées (expropriation, certaines opérations de remembrement ou opérations assimilées) ;
• Le montant de la cession inférieur ou égal à 15 000€ ;
• La durée de détention ;
• La qualité du cédant (titulaire de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ;
• Certains partages ;
• Les cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social.

Plus-values taxées au titre de l’impôt sur le revenu

Le taux d’imposition est de 19 % avec un abattement en fonction de la durée de détention du bien et d’une exonération totale au bout de 22 ans :

• 6 % d’abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21e année
• 4 % d’abattement pour la 22è année révolue de détention
  
  

Plus-values taxées au titre des prélèvements sociaux

Le taux d’imposition est de 17,2 % avec un abattement en fonction de la durée de détention avec au final une exonération totale au bout de 30 ans

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e année et jusqu’à la 21^e année
• 1,60 % pour la 22^e année de détention
• 9 % pour chaque année à partir de la 23^e année

Taxe additionnelle pour les plus-values supérieures à 50 000 euros

• de 50 001 à 60 000 : 2% PV – (60 000-PV)*1/20
• de 60 001 à 100 000 : 2% PV
• de 100 001 à 110 000 : 3% PV – (110 000-PV)*1/10
• de 110 001 à 150 000 : 3 % PV
• de 150 001 à 160 000 : 4% PV – (160 000-PV)*15/100
• de 160 001 à 200 000 : 4 % PV
• de 200 001 à 210 000 : 5% PV – (210 000-PV)*20/100
• de 210 001 à 250 000 :5 % PV
• de 250 001 à 260 000 : 6% PV – (260 000-PV)*25/100
• Supérieur à 260 000 : 6 % PV