Les prêts immobiliers

Le prêt relais ou le prêt achat revente est proposé aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un bien mis en vente.

Si le prix d’achat du nouveau bien excède celui de la vente, le prêt relais est accompagné d’un prêt complémentaire.

Trois formules possibles :

• Le prêt relais sec

Cette formule convient pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu. Dans ce cas, la banque propose un relais « sec » qui est une simple avance financière remboursée par la vente du premier bien immobilier. L’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts d’emprunts.

• Le Prêt relais accompagné d’un prêt immobilier

Si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l’achat d’un nouveau logement, l’emprunteur doit alors combler la somme restante par un prêt immobilier. Tant que le premier bien n’est pas vendu, l’emprunteur rembourse chaque mois les intérêts d’emprunts de son prêt relais, en plus des mensualités de son prêt immobilier classique.

• Le Prêt relais avec « franchise totale »

Cette formule est accordée pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunts lors des 12 premiers mois.
S’il vend son bien immobilier avant cette échéance, il rembourse le capital du prêt relais et les intérêts dus pour les mois écoulés.
Si l’emprunteur n’a pas vendu son bien dans les 12 premiers mois du prêt relais, il rembourse à partir du treizième mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la première année.

Ce prêt est favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location.

Son remboursement s’effectue en deux temps :

• Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts d’emprunts.
• Le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt, en une seule fois.

La banque s’assure de la capacité de remboursement de l’emprunteur en lui imposant le versement mensuel sur un produit d’épargne (une assurance vie par exemple) d’un montant prédéterminé. Cette épargne alimentée progressivement jusqu’à l’équivalent du capital emprunté représente une garantie de remboursement au terme du prêt.
Le principal avantage de ce prêt est fiscal : l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunts dont le montant total est plus élevé que pour un prêt classique.

L’hypothèque assure la banque de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur, par la saisie puis la revente du bien financé par l’emprunt. Pour l’emprunteur, l’hypothèque représente un coût supplémentaire estimé autour de 2 % du montant du prêt. Le recours à une hypothèque oblige à la signature d’un acte notarié.

L’emprunteur qui achète un bien ancien (les constructions ne sont pas concernées) peut également procéder à l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).
Elle permet également de sécuriser son investissement en l’autorisant, en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, à saisir le bien et le revendre.
L’IPPD est un acte notarié et fait l’objet d’un enregistrement. Le recours à l’IPPD est une solution moins onéreuse que l’hypothèque.
Une fois le prêt remboursé ou en cas de revente du bien immobilier, l’emprunteur met fin à l’hypothèque ou l’IPPD en procédant à une mainlevée, un acte notarié enregistré auprès du conservateur des hypothèques.

L’enregistrement est gratuit s’il intervient dans les deux ans qui suivent la fin du remboursement total du prêt.

En cas de revente avant le remboursement total du prêt, l’emprunteur s’acquittera d’un coût équivalent à 0,7 % du montant emprunté.

Ce type de prêts est délivré par les banques de dépôts et établissements spécialisés qui font intervenir un organisme de cautionnement.

Obtenir une caution pour son prêt immobilier permet à l’emprunteur de réduire sensiblement les dépenses de garanties en évitant les frais de prise d’hypothèque ou d'une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

La caution fonctionne quasiment comme une assurance. L’emprunteur verse une contribution auprès de l’organisme de cautionnement qui prendra le relais en cas de défaillance de remboursement. Le montant de la caution est proportionnel au montant de chacun des emprunts du plan de financement et est versé dès le déblocage des fonds.

Le prêt viager hypothécaire s’inspire du modèle anglo-saxon « d’hypothèque inversée » qui permet aux personnes âgées de convertir leur capital immobilier en espèces. Il a donc pour objectif de faciliter l’accès au crédit des personnes de plus de 65 ans, propriétaires d’un bien immobilier qu’elles habitent ou qu’elles mettent en location.

Le prêt souscrit auprès de la banque est garanti pour une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur Ainsi, ce dernier peut obtenir un prêt sous forme de capital (en versement unique) ou sous forme de rente (versements mensuels).

Le remboursement de l’emprunt se fait au décès de l’emprunteur sauf en cas de revente du bien immobilier. Les héritiers de l’emprunteur peuvent régler l’emprunt s’ils souhaitent garder le bien immobilier ou laisser la banque le vendre pour se rembourser.