Bail commercial : quels sont les points clés à connaître ?

La plupart des professionnels optent pour un bail commercial lorsqu’ils doivent louer leur local.
Le statut des baux commerciaux défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux dans lesquels un fond de commerce est exploité.
Ce fonds peut appartenir soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce.

Objet du bail commercial

Une condition essentielle avant la signature du bail commercial : Le bailleur doit vérifier que le local est affecté administrativement à un usage professionnel (commercial ou artisanal).

Le propriétaire doit s’assurer que les locaux sont adaptés à (ou aux) l’activité(s) de son locataire. Par exemple : si le bailleur loue son bien à un restaurant, celui-ci doit être certain que le lieu respecte la réglementation en vigueur applicable à ce type d’activité.

Il est donc fortement conseillé de s’adresser à un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens) qui saura sélectionner le locataire dont l’(ou les) activité(s) sera(ont) la (ou les) plus compatible avec les caractéristiques des locaux.

Le locataire doit exploiter dans les lieux un fond de commerce. Ce fonds comprend des éléments essentielles (clientèle, droit au bail,…).

En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, le locataire a droit à une indemnité d’éviction. C’est ce qu’on appelle la « propriété commerciale ».

La durée du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans de façon à assurer au professionnel de disposer du temps nécessaire pour développer son ou ses activité(s) telle(s) que définie(s) dans le bail.

Le locataire peut délivrer congé à l’issu de chaque période triennale. Le bailleur quant à lui, ne pourra délivrer congé qu’en fin de bail.

Contrairement aux baux d’habitation, le bail commercial qui arrive à son échéance ne se reconduit pas tacitement pour la même durée. A l’issu de la durée contractuelle, le bail se proroge pour une durée indéterminée : c’est la tacite prorogation !

Le cas spécifique de bail dérogatoire (également appelé usuellement et injustement "bail précaire" ou "bail de courte durée") est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il peut convenir aux entrepreneurs et aux bailleurs qui ne souhaitent pas s’engager pour une durée contractuelle de 9 années. La durée de ce bail ne peut pas excéder 3 ans.

Le loyer du bail commercial

Le montant du loyer est fixé librement entre les parties.

Le loyer peut être révisé tous les trois ans (révision triennale) selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT).

Le bail commercial peut également comporter une clause d’indexation annuelle automatique : indexation conventionnelle.

Droit d'entrée

En plus du loyer, le propriétaire bailleur peut demander au locataire de verser un droit d’entrée appelé « pas-de-porte ». Cette somme est fixée librement par les parties et n’est pas remboursée par le propriétaire bailleur à la fin du bail commercial.

Elle peut être considérée comme un supplément du loyer (cas le plus fréquent, qui permet au locataire de le déduire de ses bénéfices) ou comme une indemnité (dans ce cas-là, pas de déduction possible).

Les charges du bail commercial

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bail commercial doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevance et doit indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Ces charges sont fixées par le décret d’ordre public du 3 novembre 2014. Les parties au contrat ne pouvant pas y déroger.

Etat des lieux d'un bail commercial

Alors qu'il était auparavant facultatif, l'état des lieux dans un bail commercial est devenu obligatoire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Cette loi impose ainsi de réaliser un état des lieux à l'entrée, à la sortie, ainsi qu'en cas de cession du droit au bail commercial par le locataire ou de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce.

A noter : l'obligation d'état des lieux concerne également le bail dérogatoire et les baux professionnels.

Quelles sont les clauses essentielles du bail ?

• Durée du bail (clause à prévoir en vue du renouvellement).
• Impôts, taxes et charges.
• Dépôt de garantie
• Obligations générales du bailleur et du preneur (ordre public ou non)
• Paiement du loyer – clause indemnitaire – clause pénale
• Cession du droit au bail ou du fonds de commerce
• Sous-location ou contrat de prestation de services
• Clause d’enseigne
• Etat des lieux d’entrée et de sortie
• Etat des lieux entre le cédant et le cessionnaire
• Clauses sur les travaux et les transformations
• Clause compromissoire intégrée au bail
• Détermination de l’identité exacte du preneur (incidence en cas de cession de droit au bail)
• Obligation de délivrance et d’entretien (exclusion des articles 1719 – 1720 – 1721 du code Civil.
• Clauses générales et clauses particulières (incidence des doublons ou contradictions)
• Détermination des charges supportées par le preneur (référence à l’article 606 ou énumération)
• Clause de régularisation des charges
• Détermination du montant du loyer (clause nécessaire et obligatoire, loyer binaire, loyer progressif, loyer à pallier, franchise de loyer).
• Clause de révision et d’indexation
• Désignation des locaux (destination, affectation, dépendances, accessoires).
• Importance des pièces annexes (règlement de copropriété, immatriculation en cours au RC)

Résiliation du bail commercial

Le bail commercial peut être résilié dans différents cas, dont les principaux :

• le locataire peut résilier le bail commercial à chaque période triennale (3-6-9)
• les deux parties peuvent convenir d'un accord de résiliation à l'amiable
• si le locataire ne respecte pas une clause résolutoire prévue dans le bail commercial
  
• La résiliation automatique en cas de non-exécution des obligations du locataire
• la demande de résiliation en justice si l'une des deux parties n'a pas respecté ses obligations

Le bail professionnel est spécialement dédié aux professionnels exerçant une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.

Le bail professionnel est conclu essentiellement pour les professions libérales, qu’il s’agisse de professions réglementées (avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires, etc.) ou non réglementées (conseillers financiers, assureurs, gestionnaires de patrimoines, etc.).

Le bail est conclu dans les conditions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1989, pour une durée de 6 ans minimum.

En bail professionnel, le locataire peut délivrer congé à tout moment, à condition de signifier son départ au propriétaire par courrier avec accusé de réception et de respecter un préavis de 6 mois. Le bailleur ne peut délivre congé qu’à la fin du bail sans verser d’indemnités d’éviction.