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Investir dans l'immobilier
Investissement immobilier : se créer un patrimoine
Investissement immobilier : comment se créer un patrimoine ?
Investir dans la pierre est indéniablement une valeur refuge... encore faut-il être bien accompagné pour faire les bons choix !
Le placement dans la pierre reste un investissement sûr et intéressant... à condition d'avoir défini précisément ses objectifs et étudier clairement tous les paramètres.
N'oubliez pas que l'investissement locatif présente des risques et il faut que les bénéfices obtenus soient supérieurs à des placements sans risques.
Si l'idée est d'obtenir un taux de rendement élevé, il est important de savoir qu'à l'heure actuelle, les rendements potentiels ont fortement diminué et qu'ils sont très différents d'une région à une autre, et d'une ville à une autre. Aujourd'hui, la rentabilité nette d'un investissement immobilier varie le plus souvent de 2,5 % à 7 %.
Zoom sur l'investissement immobilier
Investissement immobilier : logement neuf
Tous les biens immobiliers conviennent à l'investissement immobilier mais il est important de faire le point sur les principaux avantages et inconvénients du neuf et de l'habitat existant.
Immobilier neuf : les +
- frais de notaire moins élevés que dans l'immobilier existant (3-4 % du montant de la transaction contre 6 % à 8 % dans l’ancien
- surface habitable optimisée, des aménagements adaptés à vos goûts et à vos besoins et, pour un appartement, des équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking, etc.)
- logement aux normes techniques de sécurité (installations électriques, de gaz, etc.) et une isolation phonique et thermique optimale (depuis le 1er janvier 2013, respect obligatoire de la réglementation thermique RT 2012).
- charges courantes plus faibles (facture énergétique allégée, pas de gros travaux à financer à court terme, exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction). Un point non négligeable dans votre investissement immobilier.
- dispositif d’aide à l’acquisition d’une première résidence principale dans le neuf (prêt à taux zéro - PTZ)
- réductions d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf (dispositifs Duflot, Censi-Bouvard, etc.).
Immobilier neuf : les -
- m² beaucoup plus cher que dans l’immobilier existant
- peu de programmes neufs en centre-ville. Si votre investissement immobilier est destiné à la location, cela peut être un frein.
- manque de visibilité sur la luminosité et le rendu final de la construction
- incertitude sur la pérennité et la fiabilité des entrepreneurs
Investissement immobilier : logement ancien
Immobilier existant : les +
- grande diversité de biens situés en centre-ville
- dans la même commune ou le même quartier, l’ancien est généralement moins cher que le neuf, ce qui peut peser dans la balance selon le budget dédié à votre investissement immobilier
- possibilité d’emménager rapidement (environ 3 mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente)
- décote sur le prix de vente d’un logement ancien nécessitant de réaliser des travaux de rénovation
- prêts règlementés avantageux tel que le prêt éco-PTZ ou prêts bancaires spécifiques pour financer des travaux d’économie d’énergie
Immobilier existant : les -
- financement de travaux, à court ou moyen terme (réfection de la toiture, ravalement de façade, travaux d’isolation, etc.) respectant les normes en vigueur
- charges courantes plus importantes, surtout si le logement ou bâtiment n’a pas été réalisé selon les normes actuelles d’isolation thermique et acoustique
L'achat en viager est également une solution intéressante.
Emplacement du bien : LE critère important dans l'investissement immobilier
Réussir un investissement immobilier passe toujours par le choix d'une bonne adresse, qui se traduit essentiellement par l'image du quartier, sa desserte en transports et ses équipements collectifs (crèches, écoles, salles de sport, espaces verts...). Choisissez votre bien comme si vous alliez y vivre vous-même.
Une bonne adresse assure la valorisation de votre logement sur le long terme : elle amortit le choc d'un éventuel retournement du marché immobilier, vous permet de trouver facilement un locataire et de revendre plus vite votre bien.
L'état du marché locatif doit vous guider. Existe-t-il une véritable demande ? Quels sont les logements proposés ? Qui sont les locataires (des étudiants, des familles) ? Vérifiez qu'il n'y ait pas eu trop de programmes neufs construits au même endroit. L'offre en logements ne doit pas être supérieure à la demande. Optez pour une ville attractive dotée de nombreux projets de développements économiques et urbains. Elle attirera les actifs, qui sont autant de futurs acheteurs ou de locataires potentiels.
Calculez enfin la rentabilité locative nette de votre logement (après charges et frais).