Le compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir !

Un avant-contrat

Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est le premier acte qui scelle l'accord des parties sur une vente. On parle d'« avant-contrat », car c'est un acte préparatoire à la signature de l'acte définitif.
Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter, aux conditions que le contrat précise. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat.

Un engagement

Une rédaction sur mesure

Le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle et à la volonté des cocontractants, vendeurs comme acquéreurs.

Les conditions suspensives

Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n'a lieu que si elles se réalisent. L'une est obligatoire dès lors que l'acheteur est un particulier et qu'il déclare avoir recours à un emprunt pour financer l'achat de son logement : il s'agit de la condition suspensive d'obtention de prêt.

Si besoin, il faut aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux, notamment.

Le dossier de vente

Au compromis doivent être annexés certaines pièces et documents dont le dossier des diagnostics immobiliers, en particulier.

Par ailleurs, l'acquéreur d'un lot de copropriété situé dans un immeuble à usage total ou partiel d'habitation atteste au moment de la signature du compromis de vente que les documents requis par l'article L. 721-2 du CCH lui ont bien été remis.
À noter : si l'intégralité des documents n'a pas été remise à l'acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur (art. L. 721-3 CCH).

En savoir plus sur les documents à fournir pour le compromis de vente d’un lot en copropriété.

L'agent immobilier (ou le notaire) réunit les parties pour la lecture et la signature du compromis. Celui-ci est établi en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente sous seing privé, le compromis de vente sous seing privé n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Un enregistrement volontaire auprès du Service de publicité foncière (ex. Conservation des hypothèques), dans la catégorie des actes innommés (droit fixe), peut toutefois parfois être conseillé afin de donner date certaine à l'acte et le rendre opposable aux tiers.

Afin de garantir son engagement, l'acheteur est généralement tenu de verser une indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10 % du prix), qui viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Cette indemnité sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.

Elle peut être versée au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou bien directement au notaire du vendeur.

Qu'est-ce que la réitération du compromis de vente ?

Le compromis doit être « réitéré », c'est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme authentique reçue par un notaire. Il s'agit d'une obligation légale s'agissant de la vente de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue.

Depuis août 2015, la loi protège l'acquéreur non-professionnel en lui accordant un délai de 10 jours pour se rétracter (au lieu de 7 jours précédemment). Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. L'achat doit porter sur un immeuble à usage exclusif d'habitation, qu'il soit neuf ou ancien (art. L. 271-1 CCH).

L'acquéreur qui décide de se rétracter n'a pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité.
Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente⁵, par lettre recommandée avec avis de réception (ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes).

Attention : le fait de ne pas aller retirer le recommandé à la Poste n'empêche pas le délai de courir !

Si le 10^e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc, ce qui met fin aux contrat entre les parties (anéantissement de l’acte), et les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation.(art. L. 271-2 CCH).