Location
Droits et devoirs des locataires et des propriétaires
Renouvellement contrat de location
Contrat de location : quelles modalités pour le renouvellement de bail ?
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juin 2024
La fin de votre contrat de location (vide ou meublé) approche... Comment se passe le renouvellement du bail avec le propriétaire ?
Contrat de location vide
La durée d'un contrat de location, pour un logement loué vide à titre de résidence principale, est en principe de 3 ans... ou de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance…).
À la fin de cette période, le renouvellement du bail se fait automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions, si aucune des deux parties ne se manifeste. La reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.
Contrat de location meublée
En meublé, la durée d'un bail est d'un an (durée réduite à 9 mois dans le cadre d'une location consentie à un étudiant). Si aucune des parties n’a donné congé, à l’expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée (sauf pour le bail consenti à un étudiant).
Renouvellement de bail avec hausse de loyer
Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être revu à la hausse selon des conditions et un formalisme strict imposés par la loi.
Hors zones tendues
Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Il doit adresser sa demande au locataire six mois au moins avant la fin du bail. Celle-ci doit reproduire l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer (6 références minimum, dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ; 3 références minimum dans les autres zones géographiques).
Le propriétaire qui souhaite augmenter le loyer ne peut en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cours.
- Le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il en informe le propriétaire par écrit.
- Le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas 4 mois avant la fin du bail de location. L'une des deux parties peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation (CDC), par lettre recommandée avec AR ou par courrier à l’aide du formulaire en ligne disponible sur le site de la CDC ; si aucun accord n'intervient dans le cadre de cette commission, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut ensuite être saisi.
À savoir
- Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge des contentieux de la protection n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, du loyer éventuellement révisé
- L'augmentation du loyer décidée par accord des parties, ou par le juge, s'appliquera progressivement ;
- Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou d'un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.
En zones tendues (soumises à l'encadrement des loyers par décret)
En principe, lors du renouvellement du bail, le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l'IRL.
Toutefois, comme en zones non tendues, et selon le même formalisme, le loyer peut être réévalué s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse de loyer est limitée par le décret annuel de blocage des loyers.
En zones tendues dans lesquelles s’appliquent un arrêté préfectoral fixant des loyers de référence
La loi ALUR, a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers, qui s'applique sur le territoire des communes dans lesquelles un arrêté préfectoral fixe des loyers de références. Pour l'instant, sont concernés par cette mesure : Paris, « Plaine Commune », Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, « Est Ensemble », Montpellier et Bordeaux.
Ainsi dans les zones concernées, deux procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail de location sont possibles :
- le locataire peut demander une diminution de loyer si le montant fixé au contrat de bail (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet.
Il doit faire une proposition au bailleur, au moins 5 mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé. - le bailleur quant à lui peut demander une réévaluation du loyer, dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet.
Il doit soumettre une proposition au locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail de location, qui ne pourra être supérieure au loyer de référence minoré.
La procédure d’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail étant complexe, vous pouvez vous rapprocher de votre administrateur de biens FNAIM pour vous conseiller et effectuer les démarches.
GEL DES LOYERS DES BIENS ENERGIVORES
Sur l’ensemble du territoire métropolitain, à compter du 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G faisant l’objet d’un bail nu, meublé ou d’un bail mobilité ne pourront plus être révisés annuellement en fonction de la variation de l'indice IRL, ni faire l’objet d’une augmentation lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement.