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Estimation bien immobilier

Estimation d'un bien immobilier : comment fixer le juste prix ?

Dans le cadre d'une vente ou d'une succession, l'estimation d'un bien immobilier est l'étape cruciale permettant de fixer le prix le plus juste. C'est pourquoi il est préférable d'en identifier tous les critères essentiels.

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2024

Estimation bien immobilier

Chaque bien a ses particularités, présente des points forts, des inconvénients ou un environnement qui peuvent impacter son prix.

Pour les vendeurs, l’estimation d’un bien immobilier peut s’avérer être un véritable casse-tête sans aides extérieures. La FNAIM fait le point pour vous aider à fixer le prix le plus juste possible.

Mieux comprendre l'estimation d'un bien immobilier

Estimez votre bien immobilier au "juste prix"

L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente d’un bien. Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.


Faites estimer votre bien avec la FNAIM

D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». Comment s'y prendre pour l'estimation de son bien ? Qu’est-ce qu’un bon prix ?

  • Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value immobilière.
  • Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 90 jours en province selon les experts).

L’influence de l’environnement dans l'estimation d'un bien immobilier

Dans une même ville, on peut observer des écarts entre quartiers mais aussi d'une rue à l'autre.

L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire…

> Tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc rentrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier.

Estimation d'un bien immobilier : évaluez ses points forts et ses points faibles

Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont aussi une influence sur le prix de vente.

  • Pour réaliser l’estimation d'un bien immobilier, évaluer les points forts et les points faibles du bien permettent de déterminer un prix au mètre carré.

En général, on part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote).
Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface totale du logement.

  • Les agents immobiliers disposent d’outils d’évaluation leur permettant de travailler en toute objectivité.

Par exemple, une vue sur un monument, la mer ou une montagne, permettra de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20 %.

Pour une orientation agréable (sud-est ou sud-ouest), comptez 3 à 5 % de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15 % du m2 dans l'estimation de votre bien immobilier.

A contrario, un rez-de-chaussée se vendra en moyenne entre 12 et 15% moins cher qu’un logement similaire dans le même immeuble mais situé au 4e étage. Comptez 30 % de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 10 % s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).

Patrim : une base de données sur les prix des biens vendus

Pour vous aider dans l'estimation de votre bien immobilier, Patrim Usagers est un outil élaboré par la direction générale des finances publiques (DGFF) qui recense 20 millions de transactions.

Patrim Usagers ne vous fournira pas d’estimation de votre bien immobilier, mais vous indiquera les prix auxquels des biens proches de chez vous ont été vendus.

Ce service, accessible sur le site web www.impots.gouv.fr, n’est pas un outil d’évaluation du prix au m2 de l’immobilier, mais permet d’établir l’évaluation d’un bien immobilier par comparaison avec les prix réels des ventes équivalentes dans un secteur géographique donné.

Il permet également de savoir comment l’administration fiscale propose une approche du prix de la valeur vénale d’un logement, afin de calculer les droits de succession ou l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pourquoi passer par une agence pour estimer son bien ?

Limiter la marge de négociation de l’acheteur

L’estimation d’un bien immobilier par un professionnel vous permettra de bénéficier d’arguments substantiels pour justifier le prix demandé à l’acheteur. En effet, les leviers qu’il pourrait activer pour tenter de faire baisser le prix du bien auront déjà été anticipés au moment de son estimation.

Vendre dans les meilleurs délais

Un prix de vente mal fixé peut facilement susciter les doutes de l’acheteur. Si votre annonce reste en ligne trop longtemps, les acheteurs potentiels se montreront suspicieux et y verront le signe d’un problème avec votre bien. Un professionnel veillera à prendre tous les éléments en compte pour fixer le juste prix, cela va crédibiliser votre annonce et permettre une vente dans les meilleurs délais.

Simplifier le processus de vente

Cela ne vaut pas seulement pour l’estimation d’un bien immobilier. En effet, le professionnel veillera à vous fournir toutes les informations et à vous demander tous les documents nécessaires. Il veillera notamment à ce que rien ne soit oublié ou laissé au hasard dans votre dossier.

Libérer du temps

Passer par une agence permettra également de libérer tout le temps que vous auriez passé à enquêter au moment d’estimer votre bien immobilier. Qu’il s’agisse de connaître le prix au m² dans la zone alentours ou encore de connaître la surface habitable exacte.

Ne pas confondre « évaluation » et « expertise » immobilière

  • L’évaluation immobilière consiste à définir le prix « le plus juste » pour vendre le logement dans les meilleurs délais et au meilleur prix.
  • L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale (afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune) ou locative d’un bien, en fonction de paramètres financiers, techniques, juridiques, etc.

Sachant qu'en recourant à l’expertise par un expert immobilier, les services fiscaux ont souvent tendance à se ranger à la valeur déterminée par ses soins.